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“但是现在消费降低了，房地产‘输血’不是长久之计。再加上网上商店对实体店的影响，原本备受关注的服装毛利率大幅下降。因此，减少服装面积，提高餐馆和电影院等娱乐形式的受欢迎程度是一种趋势。”上海商学院教授周勇表示。
房地产“支持”业务过时了吗？
万达广场是购物中心、酒店和办公楼综合体的典型代表。此前，房地产为百货公司的“血液供应”做出了贡献。2011年，万达百货40家门店的年收入仅为69亿元。根据中国商业连锁协会发布的“2011中国百强连锁榜”，百盛集团在同一年拥有52家门店，收入达到164亿元；白光有限公司(报价、咨询)也实现了总收入93亿元，规模为29家店铺。
“目前，房地产政策不稳定，住宅交易越来越差。因此，越来越多的运营商开始投资商业地产，必须有一支专业的管理团队才能真正把生意做好，而不是只靠卖楼来养活大家。”周勇认为。
根据万达集团的信息，该集团调整了战略，弱化了纯房地产业务，加强了商业零售和文化产业。万达商业地产公司今年上半年的收入为567.2亿元，实现了41.5%的年度目标和112.6%的上半年，同比增长15%；上半年现金回报395.2亿元，完成年度目标的39.6%，上半年目标的112.1%，同比增长25.6%；上半年，建筑面积3728.4万平方米，同比增长33.6%；其中，新开工面积1106.4万平方米，同比增长96.6%；竣工面积476.9万平方米，同比增长55.2%。
刚刚在上海开发iapm购物中心的新鸿基认为，商业地产必须有自己的特色，这样才能体现自己的租金和营业收入价值，而不是单纯靠卖地产为生。“上海毛欢公寓一楼的租金大约是60元/天/平方米。该项目的绩效目标是实现约6亿元的一年租金收入。”新鸿基房地产租赁公司总经理冯秀燕说。
重建“黄金比例”
在一家购物中心从事服装生意的张小姐说，她以前一天的营业额可以达到8万元，但现在她只有一半的业绩。由于电子商务的影响，许多顾客只把实体店作为“试衣间”。虽然一件衣服的价格可能是成本价的10倍，但考虑到销售额的下降和商场的高租金和高人工——例如，一些商场的每平方米租金可以达到每天30多元，所以张小姐的服装店可能会“搬家”。
相反，在过去，毛利比服装低得多的餐馆变得“受欢迎”，因为它们越来越受欢迎。到下午2点，南京新百新街口店的老奶奶餐厅仍然人满为患。据业内人士介绍，该店每天的营业额可达8万至10万元，每天要翻8次才能满足很多客人的需求，这说明它很受欢迎。
“我们已经研究过，只有在购物中心逗留超过3个小时，顾客购物的可能性才会最大。因此，有必要延长客人的逗留时间以促进消费，因此餐饮和娱乐形式变得非常重要。”金鹰贸易董事长王恒透露。
因此，购物、餐饮和娱乐的“黄金比例”是52: 18: 30，现在已经逐渐演变成各占三分之一的格局，甚至餐饮占40%。
据戴德梁行统计，目前，天河城、贾政广场、太古广场和中国广场的休闲、娱乐和餐饮比例分别为48%、53%、43%和48%。
在杭州银泰城的业态中，服装、名优产品和主店的比例约为42%，餐饮及配套设施的比例高达58%。上海阳光月光中心已从电子产品、餐饮和百货商店转向餐饮和娱乐，其调整后的餐饮和娱乐行业在阳光月光中心已增长至60%。万达坦言，以宜兴万达广场为样本的新一代万达购物中心项目将逐步“脱衣服”，加大对餐饮等新娱乐业态的投资。
除了增加餐饮和娱乐的比重，为了吸引顾客，各大商场都煞费苦心地推出新的娱乐形式。“但这必须注意规模。过去，江苏省的一家购物中心在商店里引入了一个动物园来吸引人气。结果，由于动物卫生等问题，客流减少了。”一位在南京新百工作多年的老兵坦言。
电商大战电子商务
购物中心煞费苦心地调整他们的模式并打破“黄金比例”的一个重要原因是电子商务对实体零售的影响。为了摆脱“试衣间”的命运，许多实体运营商在做了大量工作后，选择投资电子商务，并以自己的方式回馈社会。
像特易购和麦德龙这样从商店起家的零售商，实际上已经涉足商业地产，并试图发展在线业务来弥补他们的不足。目前，拥有约30%自有资产并与一定投资合作的大润发也开始进入电子商务。大润发(与大润发和欧尚合并的上市公司)执行董事、大润发中国董事长段向记者表示，已投资1亿元成立上海吉大电子商务有限公司，其中康诚投资(中国)出资65%，谢振峰的香港公司卓越第一有限公司出资35%
此外，o2o(在线到离线)是实体运营商的另一大筹码。
“事实上，很大一部分在线和离线客户群是重叠的。如果我们打开一个在线渠道，我们将有更多的机会抓住消费者。除了我们自己的实体购物中心和Yintai.com，我们还可以与我们的竞争对手o2o竞争，并利用在线购物者的资源来推广我们的实体购物中心。”银泰商业集团首席执行官陈晓东表示，o2o是改善消费者体验和模式创新的需求。最近，银泰与天猫达成战略合作，共同探索中国业务的o2o一体化发展。
“与b2c、b2b、c2c等电子商务模式不同，o2o将在线消费者带到实体店，在线支付线下商品和服务，然后离线享受服务。通过打折、提供信息、预订服务等。，线下商店的消息被推给互联网用户，这样他们就可以转化为线下顾客。在这种模式下，离线服务可以吸引在线客户，消费者可以过滤在线服务，在线支付和评论。该模型最重要的特点是可以检查促销效果，并且可以跟踪每笔交易。O2o已经意识到用户行为可以被跟踪、测量和预测，允许企业跨时间和跨地区接受订单，给传统行业带来了低成本、三高一低的劳动力成本、高租金、高税收和低利润。一种新的推广和操作方法。”上海商务信息中心研究部主任韩善月说。
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