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在10月份住房融资总额创下新低后，11月份住房融资总额大幅反弹。
根据多家研究机构的数据，11月份，40家典型上市房地产企业融资总额为904.36亿元，比上个月大幅增长283.49%，融资总额仅次于今年3月份的最高点。继11月份房企美元融资井喷后，自12月份以来，房企继续密集发行美元融资计划。
与此同时，许多地方的购房政策已经调整。12月4日，郑州市将住房公积金贷款额度从60万元提高到80万元。
据业内人士透露，在房企融资龙头被控制的背景下，产业政策在“城市政策”层面上边际改善的可能性正在增加。未来，更多城市可能会出台有利于稳定房地产市场的政策，如人才购买、首套住房信贷支持、公积金政策等。，但“没有投机的住房”和“稳定土地价格，住房价格和预期”的基调不会改变。
大反弹40家住房企业融资总额
根据通策研究所的最新数据，11月份，40家典型上市房地产企业的融资总额为904.36亿元，比上个月大幅增长283.49%，融资总额仅次于今年3月份的最高点。
债务融资方面，11月份，40家房地产企业债务融资金额为767.2亿元，比上个月增长235.75%。其中:
第一:其他债务融资方式。融资金额267.39亿元，占29.57%，比上个月增长338.86%。具体融资方式包括:向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行可持续资本证券、转让债权。
第二名:公司债券，融资额203.45亿元，占22.50%，比上个月增长101.28%。其中，海外发行的美元债券总额为15亿美元，折合人民币105.458亿元。
第三名:国内银行贷款98.97亿元，占比10.94%，比上个月增长145%。
第四名:中期票据，共募集资金85.84亿元，占9.49%，比上个月增长758.36%。其中，美元票据18.5亿美元，折合人民币76.84亿元。
第五名:境外银团贷款，融资金额77.23亿元，占比8.54%。值得一提的是，11月份发生的一笔海外银团贷款，是华润置地的一笔五年期贷款协议，融资金额为86亿港元，相当于人民币77.23亿元，占融资金额的8.54%。这只是自2019年以来的第二笔海外银团贷款。
第六名:信托贷款，融资金额34.33亿元，占比3.80%，比上个月增长113.9%。
股权融资方面，股权融资137.17亿元，占比15.17%，比上个月增长1773.19%。其中，境内再融资54.45亿元，占比6.02%，比上个月增长675.72%；在港上市的房企通过海外配股募集资金，总额为82.71亿元，占比9.15%。除部分房企的股票期权计划外，华润置地和碧桂园进行了新股配售。
值得注意的是，海外融资仍然强劲。根据通策研究院的数据，11月份，房企外币融资总额为391.44亿元，比上个月增长172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额为231.49亿元(32.93亿美元)，占融资总额的25.60%；港元融资总额159.95亿元(178.11亿港元)，占比17.69%，较上月增长近21倍，主要来自海外银团贷款和海外配股融资。
中原地产研究中心的统计数据还显示，11月份，房企美元融资爆发，20多家房企发布了总额超过50亿美元的美元融资计划。12月，房地产企业继续密集推出美元融资计划。12月4日，融信中国宣布计划在2023年发行3.24亿美元到期的高级票据，年利率为8.10%；12月4日，利高地产宣布计划发行2.5亿美元年息11.5%的高级票据；12月3日，嘉园国际又发行了6，750万美元的票据，利率为13.75%。
根据11月40日房企的融资成本，披露的数据显示融资成本低于8%。融资成本最低的是万科最新发行的两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本分别为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产于2023年发行的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。
同一政策研究所的陈豪认为，尽管11月份房企融资额大幅反弹，但房企融资难的问题依然不容置疑:一方面，11月份股权融资的金额和比例大幅上升，许多房企配售新股。出售项目子公司股权进行股权融资，在锁定债务融资渠道的情况下，股权融资已经成为房企不可接受的选择；另一方面，海外融资仍然是住房企业筹集资金的主要渠道。虽然11月份外币融资比例有所下降，但金额仍大幅上升，环比增长172.55%，海外银团贷款再次出现，这也意味着国内贷款非常困难。
中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，房地产行业资金短缺，房地产企业抓住时机发行大量美元债券。住房企业的美元债务将在2019年创下新纪录，这已成定局。“美元债务是一些住房企业的重要资本补充，但由于配额限制，很难成为最重要的来源。美元债务的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。
郑州上调住房公积金贷款额度
最近，购买政策得到调整的城市数量有所增加。
12月2日深圳深山经济特区商品房解冻后，郑州市于12月4日将住房公积金贷款额度从60万元提高到80万元。
即借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件，并首次为家庭申请公积金贷款的，最高贷款额将从60万元增加到80万元。若借款人单方面符合公积金贷款条件或家庭两次申请公积金贷款，最高贷款额将从40万元增加到60万元。该政策将于2020年1月1日起实施。从现在开始，买房的员工可以根据新的贷款额度签订合同备案。
郑州住房公积金管理中心表示，贷款额度的提高将有效缓解购房职工的贷款资金压力。
对此，郭世英诸葛住房数据研究中心认为，增加公积金贷款额度可以缓解购房人的贷款压力；另一方面，它是为了吸引人才和增加就业。公积金新政策出台后，郑州房地产市场有望略有好转，但仍保持稳定运行。
郭世英表示，今年郑州房地产市场受到严格监管。“金九银十”期间，新建商品房交易量不足1万套，处于历史较低水平。房屋企业的降价促销并没有带来交易量的增加。最近，许多城市放松了公积金和人才购买政策，郑州增加公积金贷款是合理的。
差异化监管会继续扩大吗？
自11月份以来，上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了采购政策。
“总的来说，政策已经逐渐开始双向调节。最近，大湾区很多地方都在大力放松银根，但黑龙江等一些城市也出台了银根紧缩政策。”张大伟说。
12月3日，黑龙江省住房和城乡建设厅、省自然资源厅联合下发了《关于进一步加强黑龙江省房地产市场监管的通知》，明确了全省房企购买和开发土地的资金不应来自金融贷款，同时对房企按照信用评价进行分类，实行差异化监管。
值得注意的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，加强了对房地产金融市场的宏观审慎管理，加强了对房地产整体融资状况的监控，综合运用各种工具对房地产融资进行了反周期调整。
根据招商证券研究报告，“经济、风险和民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，近期经济下行压力的权重可能会上升。自4月至8月，该政策收紧得更多，或以“风险防范”为出发点。房地产融资的收紧几乎“完全覆盖”了住房企业的所有融资渠道，也就是说，应该管理的水龙头已经管理好了。近日，原央行调查统计司司长盛松成表示，“不应将房地产作为短期刺激经济的手段，也不应将其等同于继续收紧政策”，或表达了一些认为房地产不会拖累经济的观点。在房企融资的龙头被控制的背景下，产业政策在“依市决策”层面上边际改善的可能性在增加，但“无房无房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调不会改变。
