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近日，国家商报记者了解到，广东省地方税务局制定并颁布了《广东省地方税务局土地增值税清算条例》(以下简称《条例》)，对全省房屋企业土地增值税清算提出了具体要求，该文件于7月1日正式实施。同时，厦门修订后的土地增值税结算办法将于今年9月实施。
广州某房地产公司副总裁表示，新《条例》的实施将使广东省土地增值税清算政策更加完善和规范，清算效率和进度有望提高。以前的合理避税手段是不可持续的。该政策对大型房企的影响相对有限，但那些缺乏良好财务规划、依靠土地升值获利的中小房企将面临严重冲击。
延迟清算很难继续
广东省地方税务局相关负责人在接受当地媒体采访时表示，《条例》颁布的目的之一是解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的执法风险和涉税风险，如程序不清、责任不清等。
对于最敏感的延迟清算问题，《条例》提出，只要纳税人完成了已受理(备案)的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者剩余的可销售建筑面积虽未超过85%，但已出租或自用，或者清算项目的最后一次出售(预售)许可已三年未出售。或者主管税务机关认为纳税人逃避纳税义务，可能造成税收损失的，主管税务机关可以要求符合条件之一的纳税人进行土地增值税清算。
长期以来，中国的土地增值税征收不力。根据以前实施的《土地增值税暂行条例》，土地增值税是对土地和地上建筑物征收的，以增值额为计税基础，按30%~60%的累进税率征收。在如此高的累进税率下，土地增值税理论上不应该是低的，这是理所当然的。但事实上，2012年，中国土地增值税总额仅为2719亿元，不仅远远低于土地出让收入的2.69万亿元，甚至低于2874亿元的契税。
克里研究中心分析师朱一鸣表示，土地增值税的征收包括预征收和清算。预采集部分可以严格执行，操作不难。清算部分根据以前的法律法规难以操作。在正常情况下，主管税务机关应等到所有房地产开发项目完成且85%以上的销售完成后再进行清算。然而，由于房地产开发项目是滚动开发，从征地、开发到竣工通常需要2~3年时间。在不利销售的情况下，只有在项目取得三年销售许可证后才能进行清算。由于难以认定，会导致征收无效，而且征收的许多土地增值税也会流失。
上述房地产公司的副总裁表示，过去，开发商会选择自给自足的商业地产或住宅，这使得项目不符合清算条件，从而避免了最终的清算。例如，如果一个项目的商业部分超过20%，即使所有的住宅产品都售罄，只要开发商选择持有这部分商业财产而不出售，清算条件就不会得到满足。
不过，现时的《规例》已清楚订明，所有已出租或自用的剩余可售建筑面积，均须缴纳土地增值税，这将会对企图透过自住物业逃避清拆的发展商造成重大打击。
厦门加强增值税清算
厦门市地方税务局近日发布了《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》草案，将于今年9月实施。
与原草案相比，征求意见稿进行了修改，规定纳税人开发的房地产项目符合清算条件，主管税务机关出具清算通知书的，应当自收到清算通知书之日起90日内，向主管税务机关申报清算。此次厦门修订的新的土地增值税结算办法不涉及税率调整。
根据征求意见稿，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者虽然比例不超过85%，但剩余的可销售建筑面积已经出租或自用；销售(预售)许可证三年未售出；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，税务机关可以主动要求纳税人办理清算申报。
中国政法大学财税法研究所教授石曾说，土地增值税政策是1994年制定的，经过多年的发展，政策本身存在一些漏洞。土地增值税实行预征清算制度，即纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得收入。因成本确定等原因无法计算土地增值税的，可以预征收土地增值税，待项目完成后进行清算。但是，在实践中，由于清算过程涉及的环节太多，很多项目没有按时清算。
据一些业内人士透露，地方政府一直在等待国家税务总局的实施细则，希望规范和明确土地增值税预征收和清算的法律和政策。但是，由于颁布时间的延迟，地方政府计划根据当地情况发布细则，以弥补土地增值税征收实施中的政策缺口。
中小型住宅企业的资金链面临压力
目前，房地产企业的资金链越来越紧。此时，加强土地增值税清算将成为压垮房地产企业的最后一根稻草？
朱一鸣认为，土地增值税对开发商的潜在影响大于清算。这是因为土地增值税的预征收是在项目的投资周期中，此时需要大量的资本投资。如果严格执行，将对企业的当期利润和现金流量产生相当大的影响。但是，清算主要发生在商品房交易中，此时开发商正处于工程付款周期，直接压力并不是特别大。
即使今后严格征收，从长远来看，它对高周转率和低毛利企业的影响有限。朱一鸣认为，应缴纳的土地增值税是每个企业应缴纳和未缴纳的税款，这些税款已经预提和支付。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，各企业已计提土地增值税清算准备，并确认了该土地增值税清算准备对所得税影响的递延所得税资产。从2012年企业应缴纳土地增值税的情况来看，部分企业应缴纳更高的土地增值税，因此未来清算不会出现问题。
上述房地产公司的副总裁也认为，对于大多数上市房地产企业来说，由于良好的财务规划，土地增值税已经通过合理的税收安排分配到项目开发的各个环节，清算中的财务压力不大。此外，这些公司已经做了足够的规定，这种紧缩对主流房地产企业的影响是相当有限的。
此外，土地增值税的征收金额与土地价格成本直接相关。许多中小住宅企业倾向于采取低周转率、慢发展、高毛利的策略，这导致了较低的土地价格成本和较强的征收力度。如果没有合理的财务规划，一旦项目被严格清算，它要么赔钱，要么直接搞垮企业。上面提到的人说。
然而，清算的力度有多大仍不得而知。朱一鸣坦言，土地增值税不能在尴尬的情况下征收，否则将缺乏有效的房地产调控手段；但是，如果严格执行，必然会增加企业的负担，不利于行业的发展，不利于抑制房价。因此，地方政府的态度相当谨慎。
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