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建业集团董事长胡葆森
河南乐居金融林赵振兴巷
十年前，胡葆森总结了“生活中要做好的三件事”。第一件事是与凯德合作。
十年后，双方“分道扬镳”。7月1日，建业地产(00832.hk)宣布，恩辉投资于6月29日以现金28.31亿港元(每股4.30港元)收购了凯德置地持有的6.58亿股股份，比当日收盘价高出24.6%。
恩辉投资由建业地产董事长胡葆森全资拥有。通过此次交易，凯德置地将不再持有建业地产的任何股份，而胡葆森的持股比例将从50.75%增至74.84%。
在胡葆森看来，建业地产目前的股价被市场严重低估。截至2019年7月1日，建业的总市值为94.25亿港元，较2008年6月6日上市首日的市值47.35亿港元增加99.04%。
与2009年上市日相比，中国恒大的市值上涨了374.59%。有人嘲笑说，做建业的股东比做建业的地主要糟糕得多。
当然，只有胡葆森最了解建立公司的价值。他决定复制自己的底，虽然只是从这次交易中，他确实买得太多了。
老胡的举动赢得了香港资本市场的掌声。次日，建业地产上涨9.28%，股价为3.77港元(截至7月2日15:38)。
流动性低的股票
这也是罕见的掌声。过去很长一段时间，建业地产在资本市场一直不温不火。
股市上有句话:“地产股有三低，新源低，太和低，建业低，都是未解之谜。”
一些分析师认为，资本易手与建业的低流动性不无关系。
2019年7月1日，建业的营业额仅为0.01%，营业额为120万。与在港股上市的殷诚国际控股、德信中国和大发地产相比，其换手率高于建业地产(一个成熟的港股市场)。
7月2日，得益于老湖收购凯德置地全部股份，该公司出现了罕见的0.09%的高换手率，营业额超过1000万元人民币，市值达到100亿港元。7月1日计算，建业的市盈率约为7.8倍。
在回应乐居金融时，凯德总裁罗微表示，这是凯德资产管理战略的一部分。“凯德将继续谨慎地回收资本并进行再投资。年度目标是剥离至少30亿新元。非核心资产。”
根据财务报告，截至2018年12月31日，建业的土地储备总建筑面积约为4608万平方米。其中，只有1.9%位于海南三亚，其余位于河南省。“嘉德置地认可建业的业绩和发展战略，并希望通过其他参与方式获得更多直接利益。”
在建业控股的13年中，凯德置地充分发挥了两大股东的优势。早在2012年，上交所就发行了高级票据。一方面，这使建业拓宽了融资渠道，使新加坡投资者熟悉了公司；另一方面，新加坡利率低，发行优先票据成本低，因此建业可以获得低息的海外资本支持。
凯德置地在建筑业的持股产生了丰厚的回报。起初，他投资了6亿元的股票，但现在他退出了，获利28亿元，这对CapitaLand来说是一个完美的结果。
最好的接收者仍然是胡葆森本人。建业地产的流动性太低，所以凯德置地不容易退出公开市场。
中国企业资本联盟(China Enterprise Capital Alliance)副主席白文喜认为，“如果CapitaLand在市场上公开减持建业股份，可能会因为建业股份比例较大而影响其股价。”对于大股东胡葆森来说，股价将会下跌。造成了巨大的损失。”
这次不同
在胡葆森的商业中，如果房地产企业不能与资本市场完美结合，他们的未来命运必然被边缘化。
建业成立之初，是与建行的合资企业。1994年，国家要求金融机构退出工业经营，胡葆森购买了建行持有的建业股份，建业股份为100%所有，不利于上市。
为了推动建业上市，胡葆森不得不寻找“合适的投资者”。
2006年，在高盛高华证券董事长方的推荐下，他与新加坡嘉德地产总裁廖谈判，嘉德中国的子公司凯德置地(CapitaLand)作为战略投资者进入建业，以6.01亿元的价格获得29.75%的股权。
整个交易只用了45天。凯德置地选择对建业进行资本渗透，这是新加坡嘉德置地集团进军中国中西部市场的第二个战略计划，河南在进入中国市场后成为凯德置地的第五个核心战略据点。
另一方面，凯德置地的参与确实加快了建业在香港上市的步伐。此后，在凯德置地的帮助下，河南建业进行了一次私募，总金额近4500万美元。
2008年，建业在香港上市。尽管它正处于全球金融动荡之中，没有赶上房地产行业的最佳时期，但它的出现是辉煌的。在这次公开募股中，刘传志、潘石屹、、、、方都出席了，被称为“八星帮”。
在胡葆森看来，凯德置地给建业带来了很多“综合效益”。“凯德置地和建业在风格上都很稳健，我们在这一点上意见一致。在房地产行业开发的品种和产品形式上，凯德置地正好是我们的补充。”
情况改变了情况。在凯德置地离开后，于表示:“由于河南建业的主营业务在河南省，而河南省又不在凯德置地的核心城市群之内，剥离这一资产将使我们能够将资本重新配置到核心业务上，并投资于其他机会。
河南“围城”
近年来，随着恒大、碧桂园等领先房地产企业进入河南市场，对建业产生了一定的影响。另一方面，河南地方房产如正尚地产、康桥地产的不断发展，也使得河南建业的未来充满了未知数。
根据郑州克里的数据，郑州建业地产的股权销售排名从2016年的第二位下降到2018年的第四位。2017年，建业地产在河南的市场份额仅为4.3%。然而，建业在三个四线城市和县城的渗透率使这一数字在2018年上升到9%。
今年3月，在建业地产2018年年会上，胡葆森曾表示将“有条件地走出河南”。条件是“中原文化城的半径要求、轻资产模式和产品形式。”
从建业2019年的征地情况来看，建业仍以河南省为重点。根据2019年第一季度报告，建业地产在郑州市、安阳市、许昌市和周口市鹿邑县共斥资30.19亿元收购了4块土地。
受到河南市场内外夹击的建业房地产有限公司资本状况不容乐观。截至2018年底，建业地产负债总额为916.93亿元，较去年同期的540.54亿元增长约70%；经营活动现金净额41.02亿元，同比下降28.8%，同比下降57.6亿元。
此后，建业推出了一系列股权交易。4月，建业地产以13.35亿元向白锐信托出售了郑州金水一商住项目49%的股权和13.2亿元的债权；5月，向同一信托公司出售郑州建泽房地产30%的股权和8亿债权，总对价8.15亿元；6月，信阳恒田继续将50.31%的股权转让给东方金典，总成本为5.274亿元。
除了通过出售股份来抽回资金外，建业还积极从外部获取资金进行“输血”，但效果并不明显。据公告称，自2019年以来，建业地产通过发行两种美元债券共筹集了5亿美元。
白文喜认为:“一方面，胡葆森回购建业股份，可以增强在公司的话语权。另一方面，如果没有凯德置地第二股东的约束，建业公司治理中的不稳定因素和风险可能会上升，这将对未来的公司治理和融资产生双向影响。”
