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《创业》杂志文章|顾玉华
星巴克“Mainland China第一店”于1999年1月进入北京国茂，2013年7月从国茂第一期迁出，落户国茂第三期，远不如第一期受欢迎。这可能会让从事特许经营的企业家不寒而栗。不管路边的小商店还是购物中心的大店主，他们都抱怨房租太贵了。更重要的是，像星巴克这样的顶级国际连锁店无法抵御租金上涨的压力，所以企业家在开新店时只能看不起大海。
警惕“二房东”
据媒体猜测，星巴克关门的主要原因是房租上涨。这家位于国茂一期的店铺一年的租金加人工成本超过700万元人民币。根据星巴克2012年的财务报告，在亚洲一家店铺的平均营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。
收支平衡与业主不无关系。据业内人士透露，国茂一期有不少奢侈品牌，星巴克已经开始进入大众消费行列，很难与商场的定位保持一致。最好转移到第三阶段，这是不够受欢迎，这反过来给第三阶段带来更多的受欢迎。
戴奇咖啡培训经理陈新荣推测，星巴克很可能会遇到业内经常出现的“二房东”问题。在北上广的许多中心地区，由于深厚的地主背景，不同人手之间的差价可能高达几倍。有传言称，在北京国际贸易一期这样一个热点地区，租户可能根本看不到房产(房东本身)，只能看到第二个房东。如果房产方面允许第二个房东甚至第三个房东的存在，提高租金几乎是势在必行。
避免大品牌
地产方面的“政策”正在发生潜移默化的变化。拥有“吞云吐雾”和“小花”等品牌的“心灵印象”首席执行官郑智慧表示，近年来，该物业与品牌方的签约时间越来越短，租赁期也从3年逐渐缩短至4年，未来可能会更接近香港，平均短至2年。每次租赁期限终止，店铺租金都会大幅上涨，这将增加连锁企业的压力。
此外，业主对该地区的不同板块有不同的配置。陈新荣表示，星巴克也有许多类似的情况。第一期成功运营后，许多商业地产开发了第二期和第三期。由于第一阶段的普及，租金会顺势上涨，迫使一些品牌进入第二阶段或第三阶段，形成品牌梯队。但是飞涨的房租仍然是永恒的主题。
品牌竞争也会导致变相的租金上涨。对于即将进入中国大陆的戴奇咖啡(仅次于美国星巴克的第二大咖啡品牌)，陈新荣表示，作为从上海登陆内地市场的新品牌，人民广场莱佛士、徐家汇港汇等一线商业地产肯定会优先考虑，以提升品牌知名度。进入中国的新品牌通常采用高价寻租的策略进入新市场。最初的几家店铺只获得人气，并不专注于赚钱，这实际上有助于商业地产“投机高价”。郑智慧在美国、新加坡、日本和其他国家经营快餐和其他形式的食品。“我认为，在亚洲国家，租金肯定在上涨，不可能再次下跌。”
在消费热潮下，品牌越来越多，业主也面临着更多的选择，比如介绍咖啡店。在同样的位置上，除了星巴克，他们也可以选择科斯塔和襄樊滨，而业主更强，更喜欢选择“不坏钱”的品牌。
选址应该尽早“开始”
“租金涨幅最大的是一线城市，二线城市和省会城市的涨幅相对较大。”两岸咖啡副总经理李告诉创业榜，在二、三线城市，许多全新的百货商店和综合商厦价格都很高，并将为每层规划合适的业态。
李认为，如果是一些成熟的二线城市新建楼盘，两岸咖啡等品牌将早早进入。房地产建成或入住率达到20% ~ 30%后，如果不进入，租金会涨得更厉害，即使有钱也租不到好位置。
占领三线和四线市场
除了杭州、武汉、重庆和北京的直销店外，海峡两岸的咖啡已经在中国各级城市陆续开业，共有650多家门店。它的定位正逐步扩展到二、三、四线城市，甚至更小的城市。
海峡两岸的咖啡商都很早就注意到，在三线、四线甚至更小的城市新开的商店正带来强劲的盈利能力。小城市还没有形成中央商务区的概念，也没有相对较大的商业和休闲场所。“我们没有刻意区分城市不同层次的加盟店，因为我们有严格的选择。如果特许经营者有好的方面，他们可以来谈。”
目前，在一些仅有10万人口的城镇中，两岸咖啡店非常受欢迎，每家咖啡店的日营业收入在2万到3万元之间。据李分析，这是因为当地有几家三、四星级宾馆，工商业也很发达。人们迫切需要类似商务交流的地方，商务人士愿意选择两岸咖啡作为一个地方来谈生意，这让发达城市更具异国风味。
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