500亿东方影都：只是万达为地产镀的“土豪金”-零度新闻网

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万达走向土豪之路

王健林出生于20世纪50年代，经历了十多年的军旅生涯，所以很多派系几乎都是中国第一代企业家的形象代言人。像轻工业中的一群同龄企业家一样，他们倾向于高调行事但不傲慢，热衷于参与政治但不讨论政治，喜欢数字并注重结果。企业的内部结构通常与政府的类似。长期以来，它以xx办公室、xx分公司和xx办公室命名。办公室或开会的地方通常有巨大的地图和梦想。对他们来说，生命中最快乐的时刻是站在这张地图前，想象他们在中国各地插上红旗，俯视大地，看到自己的长城。

500亿东方影都：只是万达为地产镀的“土豪金”

大连沃尔玛开业前，万达像其他区域性房地产开发商一样，专注于住宅地产，并一度在广州实现了住宅开发。与此同时，万达还涉足能源、化工、医药、体育等行业，业务非常复杂。如果万达只是在上述状态下保持一致，恐怕很难取得今天的成就。

沃尔玛是万达标准化管理的第一任老师。沃尔玛在大连开业之前，万达与其他区域性房地产开发商一样，专注于住宅地产，并一度在广州实现了住宅开发。与此同时，它还涉足了许多行业，如能源、化工、制药和体育，其业务纷繁复杂。正是在与沃尔玛大连和长春项目的合作中，王健林逐渐积累了战略思维能力。在所有与沃尔玛有着深厚合作关系的区域性房地产开发商中，王健林对沃尔玛的研究最为深入。

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2001年，他开始实施万达的战略转型和国家扩张。与沃尔玛在长春的合作是为全国树立标准。通过实际参与整个项目开发的各个方面，王健林最终在2004年确定了万达的全面转型战略，并在2006年完成了整个集团从业务运营到资源配置的完美转折。

我们都知道下面的故事。万达几乎以生鸡蛋的速度完成了对全国的快速覆盖，万达的内控管理体系经受住了如此大规模的扩张。这一切都是由于万达十多年前开始向沃尔玛学习的集中管理模式，以及基于这种战略思维的万达标准化内部控制体系。

与中国其他商业地产开发商相比，如果说万达是一个土豪，那么它也是土豪中的iphone 5s土豪。

万达为什么升起文化旗帜？

回顾过去，当万达，一个土皇帝，不是土皇帝，让我们看看为什么万达涉足文化产业。2013年，在万达内部会议上，王健林阐述了将文化旅游定位为公司支柱产业的原因:

早在2000年，万达就实现了从住宅到商业地产的首次转型。自2008年以来，万达主动从商业地产向文化旅游转型。到2020年，万达的房地产收入将占集团总收入的不到50%，万达将不再是一家房地产企业，而是一家综合性企业。

房地产业在任何一个国家都不是百年老店，它的发展周期只有40到50年左右。当一个国家的城市化率达到80%以上时，房地产业将急剧萎缩。中国有很多山区，所以我估计城市化率只能达到75%左右，房地产行业的发展周期较短。中国的房地产业已经发展了20多年，再过15到20年左右就会萎缩。万达要成为百年企业，必须具备百年企业的物质基础。房地产不能产生长期、持续和稳定的现金流，因此必须转变为文化旅游。

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从以上发言中，我们可以理解万达将文化推到前台的原因是旅游业，而旅游业如此重要的原因是王健林预见到中国城市房地产开发将在15-20年后不可避免地萎缩。2009年，中国人均gdp达到3000美元后，文化旅游业无疑是目前和未来淘金的最重要的地方，所以万达在2008年开始了另一次战略转型(远见不是一种技能，但顺应潮流是检验企业真正技能的时候了)。

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从住宅地产的销售到商业地产的同步出租和销售，再到旅游地产的文化和商业服务，万达希望逐步从一个纯粹的房地产开发商转变为一个综合性企业，成为一个提供酒店管理、旅游开发和文化产业基地服务的多头服务提供商。文化无疑是万达转型的关键。没有文化就没有旅游，没有旅游就没有收入。

然而，像其他大型企业一样，他们对自己的原有领域过于熟悉，因此万达很难剥离出自己的房地产开发商的精髓。让我们再来关注一下青岛的这两个地块。基本上，我们可以看到，文化旅游仍然处于辅助地位，而发展住宅房地产，可以更快地产生现金是主要目的。

东方电影之都背后的万达国际文化旅游城

以下是两个地块的截图，其中黄岛区13个地块的总征地成本为14.9亿元，胶南市2个地块的总征地成本为5.3亿元。胶南市地块主要用于开发“东方电影之都”影视产业园(也可理解为工作室所在地)，黄岛区地块规划为万达国际文化旅游城，涵盖文化产业园、会展中心、汽车极限展示、万达城、度假酒店、游艇展览中心、滨海酒吧街、影视制作中心等功能区。

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在5月份的青岛地方新闻中，黄岛区周边仍是一个独立项目，作为万达游艇管理公司青岛国际游艇工业园的建设，其功能区的设置至今没有太大变化。然而，在7月份之后的招标材料中，它突然成为东方电影之都的配套项目，更名为万达国际文化旅游城。

至于这两块地孰轻孰重，胶南地块目前看似优越，但从长远来看，前湾地块的升值潜力更大。前湾地块位于青岛胶州湾隧道和胶州湾大桥，距黄岛区中心10公里，距青岛市中心不到50公里，地理位置优越。然而，在万达的东方影都宣传片中，万达的目标征地区域似乎是唐岛附近的丁家嘴，未来能否成功征地还有待观察。

在上述两块土地中，最重要的一块是位于黄岛区的68万平方米的商品住宅用地，占本次收购土地的54%。这块68万平方米的地块规划建筑面积为259万平方米，每块地块的底价约为400元——像青岛这样的城市，交通半径为50公里。这个价格足以显示青岛市政府的诚意(但是，目前，该地块四周都是荒地。

然而，土地是政府用来吸引投资的筹码，代表着政绩和升迁的份量。用万达替换资源也需要万达展示足够的智慧。否则，在今天的中国，到处都有20亿的土豪，那么为什么要把他们交给万达呢？

打造东方好莱坞的梦想，万达不是先锋

在万达半岛的南边，它被称为薛佳岛，也称为凤凰岛。自1998年起，青岛市政府在那里悄然培育了十多年的“金沙滩旅游节”，并于2009年起邀请北京“中国电影表演艺术学会奖”，即“金凤凰奖”，落户凤凰岛。在青岛市政府的规划中，胶州湾西岸与青岛老城隔海相望，随时准备用于发展文化旅游产业，青岛市政府的愿景是将其发展成为“中国的好莱坞”。

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2010年，艺术家吕良伟的妻子杨小娟所在的公司在提交给青岛市政府的一份规划(涉及的地块与万达的地块不同)中，明确提出了将其打造成东方好莱坞的发展思路，这源于青岛市政府，规划报告只是为了满足政府的需要。

早在2002年，澳大利亚科克斯设计公司(cox Design Company)就赢得了薛佳岛规划概念设计的竞标，并提出了将该地区转变为高端文化旅游区的理念。在深圳市规划设计研究院提交的接管后的控制性详细规划中，薛佳岛更名为凤凰岛，凤凰岛的项目定位概括为:以中高端休闲度假、影视文化娱乐为主题，集山海体育旅游、影视特色旅游、商务会议旅游、民俗旅游、生态旅游为一体，拥有国际水平的滨海旅游度假区。

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此后，“好莱坞在中国”的说法频繁出现在青岛或黄岛区政府的各种报道和报道中。此后，青岛市政府不遗余力地向各行各业的房地产老板宣传他们的规划理念。

万达城(城市综合体项目)专注于文化旅游的概念，有八个备选城市:哈尔滨、青岛、南昌、合肥、北京、大连、广州和无锡。根据以上资料，我们可以看出青岛无疑是与万达的最佳匹配。

经过十年的发展周期，青岛对万达影视文化理念的新城区综合体有着最迫切的需求，这也是万达最终以如此低的价格收购土地的主要原因。至于青岛游艇产业园为何突然更名为万达文化旅游城，使其成为影视概念下的房地产开发，并相对弱化其游艇概念，其中所展现的中国智慧不言而喻。

摘要:万达星光秀背后的逻辑

表面上看，28.5万平方米的影视产业基地的发展起到了主导作用，但实际上它只是黄岛区近100万平方米土地的配套项目。毕竟，好莱坞环球影城占地169万平方米。既然东方电影之都号称是世界上最大的，它的规模至少要超过它。

其次，“东方好莱坞”的概念主要服务于万达国际文化旅游城，符合政府规划。由于今年上半年黄岛区地块的主体概念仍是青岛国际游艇产业园，从公开信息中可以得知，其建设内容包括国际游艇俱乐部、国际游艇俱乐部、国际游艇博览中心、贸易中心、高端酒店集团、滨海风格酒吧街、第四代万达广场购物中心等业态和住宅。下半年，它成为万达文化旅游城，加入了文化产业园、会展中心、影视制作中心等项目，弱化了游艇的概念，与东方影都紧密相连。

500亿东方影都：只是万达为地产镀的“土豪金”

其次，正是万达近年来在影视行业的扩张，让万达高举文化旗帜，赢得了政府的认可。无论是“东方好莱坞”还是500亿元的分期付款，它只是为当地黄金获得土地的包装。我不知道它将来能达到什么程度，似乎对万达来说并不重要，因为万达自从得到这块土地后就在起跑线上赢了。据报道，青岛本地城市万达已经开始销售具有“东方电影之都”概念的房屋和商店。

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