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【央行文件】央行发布文件放宽首套房认定:先有一套套房还清贷款，再购买第一套
[插图]一张图片显示了抵押贷款政策的演变
[解释]
关庆友:宽松的贷款限制吹响了定向稳定增长的号角
任志强:土地赚了一大笔钱，却没有赚到房子
中央银行的文件可以概括为四句话:
1.取消了三套贷款限制令；2.第二套住房贷款非常宽松:如果第一套住房贷款还清，第二套普通住房将成为第一套贷款；3.取消对外国人的贷款限制令；4.鼓励银行业金融机构发行抵押贷款支持证券(mbs)和发行期限较长的特殊金融债券。
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(记者程洁)市场上期待已久的抵押贷款放松终于来了，但在她向我们走来之前，我们打了一千次电话，催促了一千次。昨天下午，央行和银监会联合下发了《关于进一步完善住房金融服务的通知》，旨在进一步完善保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民合理住房消费，促进房地产市场持续健康发展。业内人士指出，放宽第一套房认证标准和解除第三套房抵押贷款禁令是该文件的最大亮点。抵押贷款的放松程度超出了预期，这将极大地刺激改善需求。新政策，加上各地限购政策的放开，将明显提振目前低迷的房地产市场。
重申第一套住房贷款利率至少可以降低30%
文件强调，要积极支持居民合理的住房贷款需求。贷款购买第一套普通自住住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为基准贷款利率的0.7倍，由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
首笔住房贷款的最低首付是30%，最低利率是基准利率的30%。自2009年以来，这一政策没有改变，即使是在监管最严厉的时候。然而，受市场因素影响，目前各银行普遍实施首套住房贷款基准利率，少数银行可获得低至10%的优惠，但许多银行有附加条件。
还清第一笔房贷，然后计算第一套
文件中对第一笔房屋贷款的认定非常宽松。根据该文件，对于拥有住房并已结清相应购房贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请贷款购买普通商品房，银行金融机构实行首套住房贷款政策。
目前，银行普遍实行住房认定和贷款认定标准，即确定首套住房应查询住房建设委员会的住房登记系统和中央银行的信用信息系统。即使客户购买的房屋没有申请一次性付款贷款，也是购买的。当第二套房申请贷款时，不能享受第一套房的优惠；此外，即使客户当前名下没有房子，只要信用信息系统中有贷款记录，如果他再次购房，就不能享受第一套房待遇。
这份文件明确地将对住房和贷款的承认放宽到对贷款的承认，这比预期的对住房和贷款的承认要宽松。如果客户以前的贷款已经结清，即使他名下有套房，他也可以享受第一套房的优惠待遇。以北京为例。如果客户已经还清了贷款，他名下还有一间套房。过去，他被视为第二套房，最低首付比例为70%，最低利率为基准利率的1.1倍。新政实施后，此类客户只需支付30%的首付，理论上利率最低可享受30%，这最多是基准利率。
非本地居民也可以从三房贷款禁令中借款
以前，个人不能在限制区购买第三套住房，也不能在非限制区获得银行贷款，许多地方的非本地居民也不能在本地获得贷款。
该文件明确规定，在已取消或未实施限购措施的城市，对于拥有两套以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，应申请购房贷款。银行业金融机构应根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，认真把握并具体确定首付比例和贷款利率水平。银行业金融机构可以根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
文件还要求银行业金融机构缩短贷款审批周期，合理确定贷款利率，优先满足家庭购买首套普通自住住房和改进型普通自住住房的信贷需求。
中原地产首席分析师张大伟指出，这项政策将配合全国各地的放松政策，实施效果将明显起到以前放松的作用。这将对促进投资需求产生巨大影响。
提高金融机构发放个人住房贷款的能力
文件鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(mbs)、发行长期特殊金融债券等方式筹集资金，专门用于增加首套普通自住住房贷款和改善普通自住住房贷款。
民生证券(Minsheng Securities)首席宏观研究员关庆友认为，银行的综合债务成本较高，发放抵押贷款的意愿不足。通过发行长期特殊金融债券和住房抵押贷款证券化，可以缓解期限错配，定向降低抵押贷款的资本成本，增加银行抵押贷款的配置力度，使抵押贷款利率逐步从高点回落。
文字/记者程维
政策执行
改善后的客户全面回归市场将停止下跌和反弹
◎银行:30%是不可能的，10%是可能的
一些商业银行家指出，许多政府此前都发布了宽松的信贷文件。例如，湖北省的文件首次要求家庭借钱购买自住普通商品房。首付比例为30%，贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。然而，这些内容主要是为了给市场信心，也是为了把稳定增长的压力转移到银行身上，对银行施加压力。考虑到实际情况，银行不可能对首次住房贷款实行30%的利率。目前，5年以上的基准利率是6.55%，但打了30%的折扣后，只有4.585%。现在，5年期定期存款利率是4.75%，许多银行已经上升了10%到5.225%，这显然是颠倒的。
现在实行30%的利率是绝对不可能的，商业银行也面临着盈利的压力。如今，资本成本如此之高，以至于抵押贷款业务对银行来说利润甚微。如果你再打30%的折扣，你会亏本做生意，所以可能性很小。一位股份制商业银行的人士告诉《北京日报》记者。
中原地产首席分析师张大伟表示，这项政策影响甚微。目前，央行还没有大规模放水。在这种情况下，贷款利率打30%的折扣是不可能的，但宽松政策已经出现。预计首套住房贷款利率打10%折的可能性将非常高，购房者的压力将大大减轻。
◎买家:找钱的压力大大降低了
对于那些想购买两套改善住房的人来说，新政无疑将大大提高他们愿望实现的可能性。例如，如果你买了一套总价为400万元的房子，只要你按第一套房首付120万元，你就可以得到280万元的贷款，而按第二套房首付280万元，即160万元以上。对于普通家庭来说，换钱的压力非常大。
就购房成本而言，如果是200万元的20年期贷款，按照第一套房享受6.55%的基准利率，每月支付14970元，累计支付利息159.3万元；第二套房利率为7.205%，月供15753元，累计利息约178万元；如果您能享受30%的优惠利率，每月只需支付12745元，比第二套房少3000元，累计支付利息仅1058800元，比第二套房少720000元。
张大伟认为，这一政策的影响是巨大的，实际执行的影响不下于国家限制市场购买限制的五倍。事实上，它不仅可以使改善后的客户完全返回，而且不受信贷政策的影响。对于银行来说，这些客户也将是高质量的客户。如果这部分客户银行第一套房的利率不上升，预计整个市场将停止全面下跌。民生证券(Minsheng Securities)首席宏观研究员关庆友也认为，购房者的首付要求将下降，改善需求将在短期内或集中释放，一线城市和核心地段的需求将明显回升。
文字/记者程维
专家意见
央行的救助政策超出了预期
根据中央银行的新政策，对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请贷款购买普通商品房，银行金融机构实行首套住房贷款政策。一般来说，这种政策意味着第二套房拒绝接受贷款，只要以前的贷款还清，第一套房政策可以用来申请贷款。这将大大缓解买家的压力，尤其是改善的需求。在此之前，虽然很多人都有房子，但由于贷款记录，很难拿出第二套房所需的高额首付，也没有办法换房间。
同一天，中国人民银行南昌市中心支行发布了《中国人民银行南昌市中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》，首付比例下限由70%调整为60%。这份文件证实，银行将进一步支持放宽抵押贷款。这是央行省级分行首次发布明确放松贷款限制的文件。
上海亿居房地产研究所副所长杨红旭:
第二套住房贷款非常宽松
杨红旭认为，中央政府拯救市场的努力超出了预期。他说，央行文件可以概括为四句话:1 .取消三套贷款限制；2.第二套住房贷款非常宽松:如果第一套住房贷款还清，第二套普通住房将成为第一套贷款；3.取消对外国人的贷款限制令；4.鼓励银行业金融机构发行抵押贷款支持证券(mbs)和发行期限较长的特殊金融债券。
中原地产首席分析师张大伟:
新政将使购房者增加30%
信用一直是业内人士和普通买家判断市场的最重要指标和最关键信号。央行的放松没有提及RRR降息或降息。然而，放松的程度远远超出了之前的预期。基本上，之前的信贷政策已经完全放松了。市场信号意义重大。
新政实施后，大量需求将被释放，至少有30%的购房人将会增加，而这一群体恰好是那些愿意购买此前被政策压制的房屋的人。对于市场而言，这一政策的放松效果相当于购买限制放松效果的5倍以上。
基本上可以判断，除了少数三、四线城市库存积压严重外，其他城市已经停止全面下降，库存压力基本上会在20个月以内再次上升。
预计地方政府将放松税费政策，第三轮楼市纾困将一再出现。从整体效果来看，这一政策将提振市场信心，并且已经明确表示，下降将会停止。然而，反弹的实际结果仍取决于随后的信贷释放。如果RRR再有1-2次定向或全面降息，楼市将很快反弹。
正文/记者范辉程维
本地移动
北京调整普通住房价格标准
普通住房的新标准和新政策不再区分南北环路的五环和六环。总价不超过375万元或单价不超过31680元/平方米。五环以内总价不超过468万元或单价不超过39600元/平方米。
(记者范辉)市住房和城乡建设委员会、市财政局、市地税局昨天联合发布通知，调整普通住房价格标准。从10月8日开始，北京普通住房享受税收优惠的家庭比例将扩大到90%以上。
普通住房可以享受税收优惠
根据三部门下发的《关于公布全市各地区优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，新标准实施的节点是申报纳税。从10月8日起，房屋交易的纳税人申报纳税，符合普通住房标准的，可享受相关税收优惠。新标准实施后，享受普通住房税收优惠的家庭比例将扩大到90%以上。专家表示，普通住房标准是享受税收优惠住房的界定标准，而不是普通住房和豪华住房的分界线。
普通住房享受税收优惠，这是贯彻落实2005年国务院办公厅转发的《关于做好稳定房价工作的通知》文件。具体来说，个人购买普通住房超过5年(含5年)用于对外销售的，免征营业税。如果个人购买普通住房，而该住房属于唯一的家庭住房，契税将减半征收；如果个人购买90平方米以下的普通住房，而该住房属于唯一的家庭住房，契税将按1%的税率征收。
选择单价和总价之一
根据《国务院办公厅通知》的规定，享受税收优惠政策的普通住房原则上界定为:住宅小区容积率在1.0以上(含1.0)，单体建筑面积在140平方米以下(含140平方米)，参照实际成交价格。原则上，实际成交价格应低于本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总套价的1.2倍。
北京市现行普通住房标准于2011年12月实施，根据房屋的位置设定不同的住房价格标准。四环路北部上限为38880元/平方米，南部上限为34560元/平方米；四环路北部为32400元/平方米，南部为28080元/平方米；五至六环路北部为25920元/平方米，南部为21600元/平方米；六环路外的面积是17280元/平方米。
北京市区域住房平均交易价格调整值以2013年新建商品房平均交易价格(单价为22000元/平方米，总套价为260万元/套)为基础，根据区域调整系数确定。五环路以内区域调整系数为1.5，五环路与六环路之间区域调整系数为1.2，六环路以外区域调整系数为0.9。
具体来说，普通住房的平均交易价格是根据环路、住房总价格和住房单价来划分的。五环路总价不超过468万元，单价不超过3.96万元/平方米，可满足其中一项；五环路至六环路总价不超过375万元，单价不超过31680元/平方米，两者择其一。
北京市房地产协会秘书长陈至分析说，普通住房标准的调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中低价的中小套型普通住房，这对这类住房的需求来说是个好消息。此外，调整使政策更加现实，可以进一步减轻购房人的税收负担；同时，政策简化，南北环路不再区分，一些单价高、总价低的小单元以单价为基础纳入税收支持范围，尽可能扩大政策覆盖面。
示例:
例如，李在西三环买了一套60平米的房子，这是家里唯一的房子，成交价为5万元/平米。按照原标准，该地区享受税收优惠政策的普通房屋平均成交价格为38880元/平方米，李需按该房屋实际成交价格的3%缴纳契税9万元。新标准于10月8日实施后，虽然该房屋单价超过地区标准3.96万元/平方米，但仍可参照总价468万元/套的标准享受税收优惠，李只需按该房屋实际成交价格的1%缴纳契税3万元。制图/潘坤
三亚取消限购，北上春城取消限购岛
昨天下午，三亚市房地产协会秘书长刘树果证实，三亚市住房和城乡建设局已经研究决定，三亚将从10月7日起正式放开限购，具体方案已经确定。
三亚市房地产协会秘书长刘树果日前在接受《中国证券报》采访时表示，为贯彻落实国务院关于住房分类的指示，结合全国房地产形势和三亚的具体情况，三亚市住建局提出了稳定市场、促进房地产市场健康发展的措施。《办法》规定，在三亚购买商品房(包括二手房)的购房人无需提供家庭住房情况证明和在三亚缴纳税费或社保的证明。这项措施将于10月7日正式实施。
目前，实施限购政策的城市包括北京、上海、广州、深圳和三亚。如果三亚取消限购，只有四个城市将实施限购政策。
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