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这不是一个国际电影节，而是万达集团东方电影之都的启动活动。上个月，在最新一期彭博全球亿万富翁排行榜上，启动该项目的人以142亿美元的净资产成为mainland China首富，比娃哈哈集团第二任创始人宗后卿高出32亿美元。在9月11日发布的胡润报告中，他再次以创纪录的1350亿元人民币高居榜首。
他就是中国最大的商业地产开发商万达集团的董事长王健林。15岁时，他参军了，28岁时成为一名专职干部。后来，响应全国“百万裁军”的号召，他离开军队，成为大连西岗区政府办公室主任。然而，在改革的浪潮下，原本可以拥有辉煌事业的王健林却选择了放弃政治，投身商业。
与冯仑、潘石屹、易小笛、张玉良、胡葆森、黄努波等92位下海创业的房地产界领袖相比，1988年的春风改革并不那么热烈。25年前万达成立之初，王健林因为得不到规划指标和土地，被迫选择旧城改造的方式来获取土地，成为中国第一个进行旧城改造开发的企业。
从军人、官员、商人到中国首富，王健林的人生实现了三次飞跃，将一家负债149万元、濒临破产的小公司发展成为企业资产超过3000亿元的超级王国，但他的梦想并不仅限于此。除了成为世界上最大的房地产公司，他还想成为世界十大文化集团公司。
商业地产方面，空仍有扩张空间
时代周刊:据公开数据显示，自2012年6月收购amc以来，万达去年在海外投资超过500亿元人民币(包括在建项目)，仅在哈尔滨、南昌和合肥的投资就超过900亿元人民币，在广州的4个项目投资超过450亿元人民币。巨额投资会带来财务压力吗？
王健林:我们公布的是总投资，不是当年公布的投资。总投资是指本项目从项目投资开始到结束的投资额之和。例如，我们的长白山项目总投资160亿元，到目前为止，长白山只完成了一期，今年建成五家酒店后，只完成了二期。
万达今年开始投资文化领域，文化领域的投资规模相对较大。例如，南昌文化旅游城总投资为400亿元，计划在10年内完成，即2013-2023年，如果将这400亿元分成10年，每年可能有40亿元。当然，在第一年和第二年可能会多投资一点，因为除了注册资本之外，还有启动资金，主要是土地收购的资金，需要增加。对于每个项目，房地产销售什么时候结束，市场每年只能容纳多少，这个项目每年需要多少财务费用，我们内部有一个非常详细的计划。
《时代周刊》:万达的融资渠道是什么？
王健林:以刚才的项目为例。例如，当我们在同一年投资50亿元人民币时，我们自己的初始资本是30%-40%，其次是银行融资，大约30%；第三件是预付款，比如说预付款，有些是订房，有些不是预付款，比如说，他对我的三星级酒店很乐观，所以我们不用经营，而且有大的餐厅只是委托我们投资他。我们计划开餐馆和酒吧，这样他就可以横扫整条街。
事实上，严格来说，自有资金投资是40%，银行融资是30%，预售是30%，所以较大的是三分之一。
这是中国的融资模式。在海外有一些不同。公寓可以预售，但预售资金不能转移。这笔钱叫做定金，一般是房价的10%-20%。我们不能用这笔钱，直到房子交付和余额支付，但这笔存款可以用作抵押贷款融资，当然，我们必须支付一些财务费用。
《时代周刊》:越来越多的开发商正在向商业地产转型。你认为现在中国的商业地产存在泡沫吗？尤其是在二线和三线城市？
王健林:商业地产有泡沫，但应该分不同的地方。在一些城市，商业地产的确是堆积如山，而且过剩。然而，一些地级市甚至没有好的电影院或成熟的购物广场，特别是一些人口众多的高新区和经济开发区，但配套设施跟不上，商业地产在这些地方的发展远远不够。
将中国酒店品牌带到世界
《时代周刊》:作为首家在海外建造豪华酒店的中国公司，它将如何应对海外市场的激烈竞争？
王健林:一个所谓的投资专家说，在伦敦投资一个只有160个房间的酒店要花7亿英镑，也就是70亿人民币。你如何收回成本？我想强调的是，7亿英镑是该项目的总投资，而不是简单购买酒店的钱。
事实上，这次合并实际上是一笔大交易。我们只花了9000多万英镑买了这块地，项目占地103000平方米，只是底价的15分之一。这在中国是不可想象的。在中国，700元的底价怎么可能卖到1万元呢？
此外，并非我们所有的区域都用于酒店，其中63，000平方米的公寓出售，因为伦敦的公寓卖得很好。项目周围的公寓价格基本上在15000英镑/平方米左右。即使我们以较低的价格以每平方米13，400英镑的价格出售，销售额也将接近9亿英镑，不包括2亿英镑的税收，而收入将约为7亿英镑，这刚好等于这个项目的总投资。也就是说，经过三四年的发展，我们可以在伦敦免费赚一个酒店，即使在北京和上海也不容易实现。
时代周刊:你能谈谈在纽约投资的五星级酒店的具体计划吗？万达的公寓将来会通过建造酒店在世界各地销售吗？
王健林:我们正在谈论美国纽约的几个项目。纽约的旅馆房间可能比伦敦的多一点。另外，我们在法国寻找酒店投资项目已经有一段时间了，我相信它会在明年登陆。此外，在洛杉矶还有一个项目，该项目已经签署了初步框架协议和预签书。总之，我们应该选择8-10个海外城市来建设超五星级酒店，这是第一步。
原则上，我们在海外投资的五星级酒店将采用这种模式。如果你简单地做一个酒店，比如在纽约有200个房间，它将花费6亿美元。如果你只是投资，商业压力会很大，而且很难单独支付利息。然而，如果这个项目有房地产和公寓出售，存款将非常少，这比简单地购买酒店更合适。
当然，伦敦项目是一个特例，因为它是一个当地银行的不良资产项目，如果不能在短时间内处置，它将进入拍卖过程，所以我们可以以如此低的价格赢得这块土地。我们不能通过所有项目的公寓销售来完全收回酒店投资，但我们可以稀释整个酒店投资。我们必须将其稀释到至少50%，然后才能进行开发。
《时代周刊》:从收购美国第二大影院amc Cinema，到以3.2亿英镑收购英国圣汐游艇公司，再到投资7亿英镑在伦敦建造一家五星级酒店，你在海外并购方面迈出了一大步吗？海外发展的未来计划是什么？
王健林:我们先谈谈我们的海外投资策略。去年，海外投资宣布了26亿美元，今年又宣布了10亿英镑。10亿英镑几乎等于15亿美元，我们必须再次宣布。很多人会说万达从哪里得到这么多钱。例如，我们收购了一家3.2亿英镑的游艇公司。我们支付了这3.2亿英镑的50%，然后再融资50%。这50%的融资现在非常容易。海外银行愿意为任何事情融资。我们选择廉价合作。
此外，我们将重点关注海外投资的两个方面。一是尽快收购文化产业，扩大万达文化产业的收购规模和盈利规模；另一个是我的梦想，那就是把中国的酒店品牌带到全世界。为什么世界上只有外国酒店可以来中国？为什么中国的酒店不能走出国门？
国家旅游局局长邵琪伟多次告诉我，在中国打造五星级酒店品牌的希望在万达。我认为我们应该想办法改变外国主宰酒店管理行业的局面，统一全国，制定游戏规则。中国人可以做到“两弹一星”，必须有人迈出这一步，打造世界级的豪华酒店品牌。
至于大目标，五年前为自己设定的收入是2500亿，资产是3000亿，净利润是3500亿，但是我没想到这个目标会很快实现。目前，我们为自己设定的目标非常明确，那就是2020年。它的收入是1000亿，而资产至少必须是7000亿，这样万达才能成为一流的跨国企业，至少在500强企业中，而海外业务至少会达到20家。
一旦被骗，钱就越来越不值钱了
《时代周刊》:当你下定决心要去航海的时候，你有没有想过今天的成就？
王健林:没有，那时候我确实是不带薪离开的。当时，国家鼓励每个人创新。你可以在任何层次创业。如果你开始创业，你可以签一份长达5到10年的无薪休假，也就是说，如果你不能玩回来，你仍然会在你的岗位上，你的工资标准将保持不变。我当时想，反正有一条出路，就去做吧。但是第三年，我正式辞职了。
时代周刊:在过去的25年里，万达的发展并不一帆风顺。你遇到的最大障碍是什么？
王健林:太多了。我只是出去从事跨地区发展。在广州的第一站没有成功。我们正在和别人合资经营。我们是小股东，其他人是大股东，已经投资了2亿多元。但是这个男孩把我们的钱放在他身上，然后带着钱跑了。当然，我们先起诉，抱怨，然后慢慢接管公司。然后我们补足了钱。事实上，我们并不坏，但最终我们没有。
不仅如此，例如，我们做商业地产，并决定在2000年做商业地产。从2000年到2003年，在四年中有222起诉讼，公司不得不整天处理诉讼，这在那段时间里被摧毁了。我们也受到了中央电视台新闻网的批评。后来，我觉得我做不到，但是当我2004年在宁波做这个项目的时候，我找到了灵感，我可以卖商店、房子和现金流，我可以不用去法院就能整理好财产。只有到那时，万达模式才会建立。
与此同时，我们会见了美国几家著名开发商的董事长。其中一家公司的规模可能不到美国前十名，但它的租金最高，平均业绩在美国也是最好的。那家公司的老板和父亲都是毕业于耶鲁的著名设计师。他一边画画一边向我解释，然后我们都豁然开朗。商业地产不能像过去那样一层一层地出售商店，但它也可以有百货商店、电影大楼和其他形式。因此，我们尝试做宁波项目，结果非常好。此后，北京和上海也效仿了这一模式，它们都陷入了混乱。不仅效益好，而且各行各业的声誉都很好。直到那时，万达才有了转机。
《时代周刊》:你有没有想过在最困难的时候放弃？
王健林:不，我是个坚定的人。军队已经锻炼了这种意志，它的品质非常坚定。按照既定的目标，正如我刚才所说，公司总裁丁本溪的同志们打了几百场官司，他们都劝我:看，房子卖得这么好，一点都不担心。当时，没有购买限制，这基本上是一个时髦，当它推出时，它就消失了。如果你得到了土地，你就会得到钱。你为什么需要它？
我确实怀疑过自己很多次？这条路是错的吗？但我认为，如果我们继续发展，如果有一天房地产出现系统性风险，或者有一天这种规模结束，我们该怎么办？我们是私营企业。当时，许多人在正厅的副厅跟着我。你看中远房地产集团总裁老丁，后来很多人都跟着我。我想我怎么才能对得起这些兄弟呢？我必须找到可靠的东西。此外，我们还尝试了其他的东西，如超市公司，医药和电器厂。最后，每个人都觉得不可靠，于是卖掉了它们，决定做商业地产。
时代周刊:不久前你在达沃斯论坛上说，万达是一个市场化的企业，不是一个网络化的企业。你认为中国的政治和商业关系如何？
王健林:在中国的政企关系中，企业不能说你忽视了政府，不想要它。但是，首先，我们联系政府，但不与政府勾结；其次，我们不与官员结成政治和经济联盟。就像过去一样，在胡雪岩的时代，我们看中了这位官员的前途，而我们坚持要他支持他。不是我们干的。
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