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龙湖地产(00960.hk)开业20年来，一直被房地产行业视为学习型模式的这一模式遇到了一些困惑。直接的原因是，在今年上半年的“中国住宅企业销售排名”中，曾经排名前十的龙湖跌至第11位，尽管这一排名并不准确。
龙湖负责人吴亚军在《龙湖书写20年》中说:“如果我们遇到了麻烦，我们一定会反思。”面对销售增长率跟不上同规模企业的事实，龙湖是想加快规模扩张还是强化自身战略？
事实上，这也是目前许多大型房地产企业面临的一条岔路，要么继续追求规模，要么寻求结构调整。追求规模意味着一路狂奔，或者高杠杆加速征地，或者合作并购；调整结构意味着在一定时期内增长率降低后的损失和犹豫。
质量增长。
吴亚军在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章《坚定的时间战略》，分析了龙湖近年来的发展轨迹，并阐述了发展中不融合、不合作的原因。
吴亚军承认，“公司1-4月销售业绩的行业排名下滑只是暂时现象，不是趋势。”尽管这种情况会持续一段时间，但该公司的销售额在未来一年将继续增长。”
龙湖讨论的销售业绩下降指的是与同行的比较，但与龙湖本身相比，他们仍然保持同比和季度环比增长，但增长率确实开始放缓。
2003年，龙湖的销售额只有10亿元，但2007年，它的销售额超过了100亿元，5年内增长了10倍。在2010年跃升至330亿后，2011年为382.65亿，2012年刚刚超过400亿，增速缓慢。
通过快速扩张成为国有房地产企业后，下一步如何可持续发展，不是龙湖家族面临的问题。自2011年以来，房地产行业的销售全面放缓。根据中原集团的报告，2011年中国十大企业的市场份额达到10.43%，比2010年增长了0.32%，但与2010年1.97%的增长相比明显萎缩。前20名和前30名企业的情况相似。
2012年初，参与制定当时房企排名的陈也提出，房企追求质量增长将取代过去单纯的规模增长。然而，对于房地产行业来说，这是一个艰难的选择，因为房地产行业习惯于用规模来谈论英雄。龙湖最终决定选择质量增长。吴亚军认为，龙湖的战略不是为资本市场画一条美丽的曲线，而是在把握大势的基础上进行部署。最高管理团队在关键时刻“做出了一个困难但正确的决定”。
近五年来，住宅企业的规模扩张、合作开发和郊区市场成为典型。合作开发的主要是万科，目前销售额已达1412亿，创造了全球住房销售的新高；碧桂园和恒大是主要的郊区市场模式，但许多郊区市场正在积聚巨大的库存压力。
吴亚军认为，这些规模扩张的方法不适合龙湖。她认为合作开发通常是人口多、资金不足的大公司的战略选择，而龙湖的情况并非如此。在郊区房地产方面，龙湖始终坚持“增加区域深度”的战略，既注重进入城市的加密布局，又等待进入新区域的机会，从地理布局上增强集团抵御市场波动风险的能力。
学习香港房屋企业模式
经过多年的阶段性经验，龙湖的每一场辩论的结果都是让“先发展，后壮大”的共识越来越坚定。目前的战略选择是“拓展深度，接近市区，控制规模，把握业务”。这意味着龙湖暂时告别了规模快速增长的时代，变成了香港的集约型住宅企业模式。
香港房屋企业的典型代表是新鸿基、九仓和香港地产。简而言之，对住宅和商业地产的投资是平等的，而不是追求规模扩张，它主要是基于一个长期优化组合的形式，与销售和自我维持并重。
增加企业持股是龙湖学习香港模式的重要表现之一。龙湖相关负责人向记者表示，稳步增加自持业务是为了打造一个新的引擎，提高集团未来的盈利能力，从收入来源上进一步平衡市场波动带来的风险。
据吴亚军说，商业布局是有代价的。假设每年出售商业存款的价值将增加100-150亿元的销售额。然而，龙湖坚持执行现有的商业计划，每年投资不到销售额的10%。据估计，将商业利润在集团中的比例从不到5%提高到20%需要大约15年的时间。
回顾过去10年，吴亚军说，龙湖一直受到质疑，但他一直以坚定的步伐和实际的成绩回答这些问题。"风景应该很吸引人。"吴亚军表示，“完成城市布局需要三四年，完成商业布局需要十五年”，但“五年或十年后再看答案也不例外。”
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