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要理解瑞联为什么赢得了其他三个竞标者，我们必须首先理解它为什么成为这个著名城市的领先开发商:瑞联的成长是复杂的。它擅长克服从与工会谈判到与市政官员让步的障碍，而且比竞争对手更具冒险精神。理解这个问题花了几十年，而不是几十分钟。
他们的不同之处在于，他们倾向于承担非电力项目，并以合作的方式与政府谈判。双树管理公司的负责人表示，这意味着开展项目需要政治许可。
那些持批评态度的人嘲笑瑞联，说瑞联的成功归功于彭博管理的优惠待遇。彭博管理层促进了瑞联和前副市长之间的密切关系。但在采访了20多家房地产公司和政府内部人士后，情况似乎并非如此。据他们说，瑞联实际上是一个有竞争力的公司，主要承担具有挑战性的项目，并从中吸取教训，以便下次做得更好。
对公共程序、官僚机构和工会无所畏惧使他们成功地赢得了这个项目。前住房官员、社区保护公司董事长拉斐尔(Raffio)表示，通常大型开发公司都害怕这些权力。
在威利茨，瑞联没有完全提供城市想要的东西。在高污染地区清除污染物的成本是巨大的，400套公寓的租金可能不足以支付其费用。瑞廉认为市长办公室应该做点什么。
瑞联没有要求政府发放额外的补贴，而是主动承担污染地区的责任，而不顾其与业主met、fred wilpon和saul katz控制的Sterling Assets Company的合作。他们提议推迟住房建设，并首先在花旗球场以西的停车场建造一个100万平方英尺的零售和娱乐综合大楼，该大楼将由大都会租赁。零售工程的设计正在进行中。它将带来经济效益，这将导致2025年开始建设时租金的上涨。令人惊讶的是，清洁工作非常复杂。如果该建筑直到2025年才开工，建筑工人同意支付3500万美元的罚款。在某种程度上，瑞联已经为这种风险付出了代价，这让许多开发商晕头转向。
在哈得孙市广场的西边，瑞联还花了10亿美元与政府打交道，这是之前被蒂斯曼·斯派尔放弃的。鉴于威利茨的情况，瑞联对协议进行了微调，使其适用于双方。同样，瑞联和华纳房地产有限公司提议将空的所有权转移到附近的地方，这样开发成本会更低。他没有直接告诉政府，开发商在莫尼汉站上方建造两栋高层建筑的规划成本太高。
瑞联也是第一个意识到外围地区巨大零售潜力的公司，因此它与市议会合作在皇后区、布朗克斯区和布鲁克林区建设项目。
与政府合作
在上世纪90年代末，只有少数人会这么说。我们可以在纽约东部的公园大道上开一家大型零售店。塞西尔先生说，但他们有这样的战略眼光，并取得了广泛的成功。
瑞联与政府的积极谈判可以追溯到公司成立的初期。作为一个经济适用房开发商，罗斯先生是第一个接受过关于认可和奖励的完美培训的人。他卖掉一些资产，帮助别人开发房地产，然后去大楼里学习和实践，最后学会建造各种房地产市场、零售商店和办公楼。
瑞联的发展并不总是一帆风顺。根据克雷恩1995年的一篇文章，在20世纪90年代的经济衰退中，瑞联陷入了一个困难时期，几乎被遗忘。罗斯再次借了1亿美元的无担保债务，并将公司30%的股份卖给了朋友，他的家人又支持了另外4000万美元(后来偿还了)。当曼哈顿对经济复苏的需求上升时，他的资产迅速增长，他有资本发挥更大的作用。就像他的职业生涯一样，他决定搬到哥伦布商业圈的时代华纳中心。
与纽约的许多开发商不同，瑞联既不是家族企业，也不是信托公司。这家私营企业有2000多名员工，每个员工都持有他们参与的项目的股份。罗斯先生现在72岁了，但他只有两个合伙人:一个是布劳先生，现在44岁，负责处理财务和业务；另一位是Biel先生，42岁，负责项目规划、建设成本和具体实施。
总裁布劳说:每个进入瑞联的人都知道这里的就业制度。我们招募德才兼备的人，培养他们，让他们成长。我们的成功首先主要归功于罗斯先生创建公司的方式。
瑞联致力于发展。2006年，瑞联收购了豪华健身连锁店equinox。早在这些年，它还购买了丹尼·迈耶的餐饮公司联合广场事件的股份。瑞联以其负责的15亿美元启动了主权财富基金、公共养老金和储蓄保险。其中，80%的业务在纽约，在迈阿密、芝加哥、洛杉矶和美国其他城市也有项目，在中国、巴西和阿拉伯也有一些业务。他在中国也有一家公司。为了降低成本，他甚至四处寻找石头、线角和木材等资源。
先生，我们将一如既往地在感谢您方面做出不懈的努力，而不仅仅停留在房地产开发方面。罗斯先生说。如今，该公司持有并运营着150亿美元的资产，另外还有170亿美元用于该市的管道行业。
长期前景
罗斯先生坚信瑞士联邦与纽约市的长期前景密切相关。他的团队在长岛市皇后区亨特角南部建造了中低收入住房，并与32bj seiu合作在该市共同开发经济适用房。他说:你必须想办法丰富这个城市。只有当城市发展得好，我们才能生活得好。
投资者坚信瑞联推动了其增长。高盛集团(Goldman Sachs Group)、麦道集团(McDale)的msd capital以及阿布扎比、科威特和沙特阿拉伯的主权财富基金都已被纳入这支140亿美元的股票。2007年以债务形式转让给瑞联，即持有瑞联25%的股份，这也是瑞联第一次对外投资。大约三年后，牛津房地产集团，加拿大最大的养老金计划之一的房地产部门，投资了哈德逊城市广场项目50%的股份，总额高达4.75亿美元。
牛津集团执行董事覃和·森说:“他们在纽约和其他地方建造的复式建筑给我们留下了非常深刻的印象。如今，有远见的人不多，但我认为罗斯先生就是其中之一。
但是这些成就远非完美。Bj在布朗克斯的批发俱乐部计划被撤回，而不是被市议会直接拒绝。西42街太阳马戏团的剧院预计可容纳1800人。不幸的是，规划者拒绝了这项建设。市议会反对这项计划，该计划旨在将布朗克斯巨大的金斯布里奇军械库改造成一个购物中心。
至于东纽约区的沃尔玛，瑞联未能达成协议，尽管报道称租赁协议提前一年发出。如今，威利茨点项目需要得到市议会的批准，所以沃尔玛的项目可能会被迫放弃。
作为纽约一名多产的开发商，瑞联的角色仍在变化。这个项目利润丰厚。虽然公司在承接项目上有优势，但也面临许多不确定因素。在威利茨点，小业主将项目推迟了几年。一些专家怀疑在花旗球场附近能否成功建造一个大型购物中心。莫尼汉站项目尚未建成。瑞联与奢侈品制造商蔻驰签署了一份合同，在哈德逊城广场建造第一栋高层建筑，但为了保护租户的利益，必须建造两个价值8亿美元的平台，这对这个庞大的项目来说极其重要。一些开发商仍在同一个小地方争夺大租户。
瑞联和工会仍在讨论降低建筑成本的复杂问题。一方面，他们希望工会建造哈德逊城市广场；另一方面，如果我们能节省一些成本，我们不能排除雇佣一些非工会工人。劳动力成本的精确计算使得在西42街开发mima成为可能，他们也试图全面推广这种计算方法。
大纽约住房建设委员会办公室主任保罗·费尔南德斯(Paul fernandes)描述说，为了赢得这个项目，我们做出了不懈的努力，并想尽一切办法解决这些问题。
笼罩在该公司头上的另一片阴云是布隆伯格市长将于2014年离任。在他看来，城市和大型工程建设已经与瑞联完美融合。这个开发者显然很有能力。
瑞联公司副董事长比尔先生表示，我们将继续改进工作方法，努力提高工作效率，精益求精，突破每一项，解决每一个细节问题。
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