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富人的游戏

资料来源:《全球企业家》2014年8月作者:李东杰

内容简介:房地产市场持续低迷，但奢侈品玩家充满信心

中国豪华住宅市场的实力似乎与直觉相反。

在历史上最严格的限购政策下，中国房地产市场依然低迷。今年前7个月，北京新建普通住房市场平均成交价为13623元/平方米，比去年同期下降了8.2%。然而，在同一时期，北京新住房市场的总交易量为3885，平均交易价格为41242元/平方米，同比增长7.4%。截至7月30日，北京售出232套2000万元以上的豪宅，同比增长13.7%。

市场两极分化已经相当明显。专门研究豪华住宅市场的经纪公司李自行的分析师郑海燕告诉《环球企业家》(Global)，由于签署购买豪华住宅的合同时间很长，从网上签约到实际认购通常需要30天左右。考虑到这一因素，7月份以后的交易量将比上个月有更大的增长。

国内豪华住宅市场主要集中在北京和一些富裕的二线城市，这使得它们几乎成为一个独立的市场。例如，影响北京房地产市场的主要因素有两个:大量的自住住房和紧缩的信贷政策。然而，这对奢侈品市场几乎没有影响，而低端自住住房对高端市场没有影响，高端市场的买家有很强的支付能力。据统计，60%的住房购买总量超过500万元，而只有35%的低端住房总量。此外，开发奢侈品市场的开发商通常实力雄厚，不会轻易采取以价换量的方式。

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自7月份以来，许多城市相继取消限购，这显然向市场发出了一个回暖信号，需求确实在增加，而此前很多人都在观望。郑海燕说。此外，豪华住宅市场一直处于稳定供应状态，绝对数量较小。在市场回暖的情况下，首先要显示的是去除率的提高。

事实上，新加坡的住房市场模式一直被视为中国未来房地产市场的发展方向。由于其层次化的设计理念，解决了因固有矛盾和阶级差异而导致的不公平生活。现在，中国也面临这样一个问题。换句话说，一线城市有限的购买力、价格限制和限购政策能让豪华住宅市场保持自己的发展方向吗？

质量为王

今年上半年，奢侈品市场领先于其他具有不同禀赋的房地产市场。但是，从郑海燕的观察来看，在市场政策不变的前提下，虽然产品比较特殊，但国内的豪宅市场与普通商品房市场的差别并不大。因为奢侈品市场本身的项目数量很少，事实上，从去年到今年，一些高端期房的价格也在向下调整。

这是事实。最近，广州的二手豪宅像普通的二手房一样，已经进入了价格的下行通道。目前，大部分业主的减价幅度在3%至10%之间，有些豪华楼宇的减价幅度更高达15%，因为业主急需资金周转。中央政府的反腐败努力促进了二手豪宅的交易，其中一些是现金交易，但这些数字并不太大。中国豪宅研究院院长朱小红告诉《全球企业家》。

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同样适用于豪华住宅市场的限价和限购政策也是一个不可避免的制约因素。目前，限购政策在中国大部分地区正逐渐消失，但一线城市仍没有放松的迹象。与此同时，最高限价政策仍在实施，但全国有大量豪华住宅项目。值得一提的是，奢侈品市场的成交率通常较高，但由于政策限制，一些愿意改变环境的奢侈品业主在购买新房子之前不得不卖掉原来的房子，这在一定程度上抑制了交易量。最近的一个案例是，在杭州放宽限购政策的第一天，豪华住宅的数量出现了井喷。

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然而，朱小红不愿夸大限购的负面影响。他认为，真正想买豪宅的业主以公司或其他家庭成员的名义买房是正常的。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱彤也认同这一点..他告诉全球企业家:在奢侈品市场，只要你想买，总是有灵活的方式。

价格变化对这个市场的影响并不敏感。朱彤表示，在普通商品房市场，1000元和2000元的差价对销售有很大影响，但那些购买豪宅的人都是高收入群体，他们对价格不太敏感。真正起决定性作用的是豪宅的质量，而那些性价比高、资源独特的房子最受欢迎。奢侈品起着主导作用。随着国际化理念的渗透，优美的景观和高品质将成为基本要求，那些低碳、环保、符合循环和文化要求的产品将更具吸引力。

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这也使得豪华住宅市场不会有大的起伏。从供给角度看，稳定的供给不会影响现有市场。以北京市场为例，2014年上半年豪宅供应量为3385套，与往年水平相差不大。此外，高收入人群仍在扩大，这些都是潜在的购买群体。现在北京豪宅的价格已经达到了上限。如果今年公布上限，将形成真正的市场化趋势。朱小红说。

新加坡的房地产分层设计理念给中国带来了很多启示，其普通住宅与高端市场的成功分离最大限度地稳定了价格和需求。然而，这在中国短期内并不容易实现。政策分化将接近理想目标，但现在整体政策是一致的，土地和供应是有限的，但需求是巨大的，因此很难形成一个独立的奢侈品市场。朱小红说。不过，他认为，从长期趋势来看，这应该是一个长期的解决方案，以满足房地产市场的各种需求水平。为了完善自住住房、经济适用房、商品房和豪华住房制度，政府的想法是，低端住房应该得到保障，中端住房应该保留，高端住房应该放开。换句话说，现在讨论奢侈品市场的新世界还为时过早。

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