坚冰难破-零度新闻网

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坚硬的冰很难打破

资料来源:《全球企业家》2014年8月作者:李东杰

内容简介:雄心勃勃的家庭改革计划很难催化房地产市场

历史上最富想象力和最艰苦的户籍改革已经到来。

6月30日，国务院发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，出台了在城市实施差别化安置政策、扩大住房保障等城市基本公共服务覆盖面等一系列措施。

此次户籍改革被定义为十多年来第一次真正的破冰之旅，是中国城市化的重要推动力。然而，结合目前国内房地产业的全面调整以及由此带来的经济放缓和地方债务风险，这一政策的出台可能会引发地方政府彻底解除房地产限购禁令。

事实上，借助结算政策促进房地产市场的交易量是相当有效和普遍的做法。例如，天津过去曾以蓝印户口吸引买家，导致该市非本地户口商品房销售额的10%至15%，极大地刺激了本地房地产市场。蓝印户口是城市居民的绿卡，相当于投资移民或技术移民。投资购买当地政府规定的房地产，或者非居民人口符合投资额、税额和就业安置条件的，可给予蓝印户口，享受非本地常住户口的优惠待遇。

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目前，全国楼市正处于价格普遍下跌的调整周期，一些三、四线城市的存量足以消化两三年。此时，有些政策太需要了。在这个时候，户籍改革政策有很高的希望，但它真的能拯救房地产业吗？

最大的受益者

在过去的十年里，当户籍制度处于冻结期时，大量的流动人口，包括农业人口和非农业人口，不断聚集在大城市，如北方、广州和深圳。最近的户籍改革可能会扭转这一趋势。在这次改革中，城镇和中小城市几乎完全打开了进入的大门，而大城市需要一定的限制，而北上归线则提高了进入的大门。这可能导致流动人口向三、四线中小城市迁移，给三、四线楼市带来一个转折点。

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在未来，人口增长将向下转移，偏远地区的人们将倾向于搬到附近买房。北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《全球企业家》。他表示，一些经济发展势头良好的三线城市将具有吸引力，其中大多数城市都有城市升级的预期，希望扩大人口规模，以寻求中央政府的政策支持。

然而，这将是一个动态的过程，决定性因素在于城市经济的活力和总量。中国投资咨询产业与政策研究中心主任胡志良对《环球企业家》表示:一些三、四线城市缺乏农村户口的实质性福利，因此它们对当地房地产市场几乎没有影响。换句话说，它无助于解决去化学化的压力，除非附加一些其他条件。

与一线城市和三、四线城市相比，二线城市的房地产可能是最大的受益者。胡志良认为，对于一线城市来说，有必要限制人口流入，这限制了对房地产市场的支持。对于二线城市来说，由于良好的经济基础，如果户籍制度放开，有望吸引人们定居下来，这对当地房地产市场最为有利。隐藏的担忧是二线城市仍然拒绝接受他们的愿望。理论上讲，二线城市放宽了入户门槛，但实际上，二线城市的人口控制仅次于一线城市，比三线城市宽松得多。著名金融评论员吴启伦告诉《环球企业家》。

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毫无疑问，人口引进对房地产市场的促进是一个长期的过程，而天津的蓝印户口效应并不普遍。陈国强说，天津是直辖市，靠近北京，有着其他城市所没有的各种优质资源。与过去不同，户籍制度的自由化是针对全国的。在不同地区之间存在一定竞争、区域经济缺乏活力、就业率不高的地区，很难吸引人们定居。对于一些城镇或小城市来说，消化库存主要取决于当地居民收入的增长和希望在当地购买自有住房的消费群体的影响。如果收入增长缓慢，当地生活环境差，房地产升值和库存消化将缓慢。

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核心问题在于，中国户籍制度改革近年来停滞不前，这往往源于地方政府财政吃紧。目前，中国大多数城市都被登记人口的公共服务支出所淹没。非登记人口立即享受同样的待遇是不现实的，这大大降低了人口迁移的意愿。要解决这一问题，政府必须加大对民生的投入，同时加大对民间资本和个人资本的引进，拓宽融资渠道，这不是一蹴而就的。

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