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聂梅生是中华全国工商联房地产商会的创始会长。在进入养老领域之前，她在房地产行业工作多年。2003年，聂梅生第一次注意到房地产信托基金。五年后，金融风暴使这种控股性质的抗风险资产被市场发现，她认为这是中国未来的发展方向。事实上，长期租赁公寓和老年公寓属于这一类，但从财务角度来看，后者的收入更高。最近，这两类公寓经常被抢购一空。
当被问及为何开始研究养老保险时，聂梅生简单明了地列举了三点。首先，养老金行业的基础资产也是房地产，这是高度相关的。更重要的是，随着时间的推移，中国的老龄化问题越来越明显，提前规划是非常重要的。当她谈到最后一个问题时，她笑了:“第三点是我太老了，是时候考虑养老问题了。”
提高全民健康水平，增加“精力充沛的老年人”的数量势在必行
金融界:最近，政策提到了老龄化问题，也强调了养老产业的重要性。中国目前的老龄化状况如何？你对养老金行业有什么建议吗？
聂梅生:目前，市场总是注重讨论哪个更重要，包括之前提出的“9073”。我认为这有点主观，没有考虑老年人的健康状况和负担能力。这两点是需要考虑的最重要的问题。正是由于这两种差异，城市之间的养老保障也不同，甚至在同一城市的不同地区也是如此。
如果市场和政策过于关注后者，那么前面需要更多关注的东西就会被忽略。事实上，延长精力充沛的老年人的健康时间更为重要。同时，中国老年人的健康状况比美国和日本要差得多。美国90岁的老人可以自己开车出去玩，照顾好自己，但是我们国家的老人不能提前照顾好自己。这与我们的历史有关。这一代人经历了战争和饥荒，整体身体素质存在差距。但是后来这些老人不能过早进入衰老阶段。
我们60岁退休，60岁和90岁之间还有30年。如果我们健康，我们可以继续发光、工作和学习。如果老年人不老，他们会更健康，抗衰老。我对这一点有深刻的理解。明年我就80岁了，但我仍然可以到处跑，接受你的采访。这位精力充沛的老人不仅使他的晚年生活更加幸福，而且还减轻了孩子们的负担；此外，目前社会保障基金还不够，精力更充沛的老年人和更长的健康时间也减轻了国家的负担。这对国家和人民都是好事，政策应该朝着这个方向发展。家庭护理、社区护理和机构护理也应更多地关注这一方面。
但是为什么市场现在不这么做呢？因为完全自理，半自理不挣钱。政府还没有意识到它的重要性。过去两年，中国的养老保险仍处于探索阶段，但我相信它将很快跳出政策制定滞后于市场需求的模糊状态。
金融:它需要很早就开始，毕竟，保持健康是一个长期的过程。
聂梅生:当然。这是一个长期的过程，以提高我们整个国家的健康水平。然而，如果你没有透支太多，退休后关注你的身心健康就太晚了。近年来我经历了很多。只有当我的思想活跃时，我的身体才能活跃。许多养老机构把老年人锁起来，不让他们出去，这肯定行不通。
到2023年，养老金行业可能会以市场为导向，政策可能会被推迟，人们不能再等了
金融:你刚才说养老问题存在很大的地区差异。我们应该如何解决这个问题？
聂梅生:一部分是靠市场，是养老的保障。资本、土地收购、经营、利润、质量等都要市场化。当行业以市场为导向时，什么样的需求可以对应什么样的价格，从而可以解决支付能力与价格之间的不匹配。这个问题不大。它仍处于初级阶段，几乎没有竞争。当它发展的时候，会有更多的竞争，市场化自然会到来。把这部分交给市场。
这部分取决于政府的引入，也就是福利，比如孤寡老人。然而，目前政策中许多概念的定义仍然是模糊和笼统的。例如，保险金能进入养老金市场吗？海外市场对此有明确的规定，这是可以的，但中国目前没有政策规范。
金融界:你认为需要多少年才能明确政策方向，实现市场化？
聂梅生:从明年开始，应该快三年了。
金融:这么快吗？
聂梅生:我想应该差不多。现在每个人都开始敢于做这件事。本来，一些大企业不敢动，但现在他们已经开始试水了。一些大型国有企业和中央企业也开始进入养老行业。在下一个五年计划中，养老问题应该分散开来。老年人越来越老，所以政策可以推迟，但人们不能等待。
区块链在养老机构中的应用:身份验证和数字现金
金融界:最近，金融技术对传统产业产生了巨大的影响。这对养老金行业有什么影响？有什么项目已经落地了吗？
聂梅生:为老年人提供智慧是非常重要的。与社区相比，养老机构将为老年人界定一个特定的活动范围，具有很强的边界性，易于实现智能化和数字化。现在，一些区块链概念可以应用于养老机构。例如，会员卡或老年卡可以用于消费和访问控制，它也是一种数字现金(事实上，它已经是一种数字现金)和身份验证。很容易变成数字现金。
金融:至于传统金融，你刚才提到保险资金应该用于养老。还有“为老年人提供住房”的模式。你认为这会有用吗？
聂梅生:是的，保险、基金和存款都可以进入养老行业。但存款实际上是一种杠杆，因为60岁以上的老人没有抵押贷款，所以现在他们想做反向抵押贷款，而“房子到房子的养老金”就是其中一种。如果可以的话，会有很好的效果，但“老人院”就要等了。
在国外，“老年住房”的模式是老年人将他们的住房抵押给保险公司等机构，这些机构退还租金，老年人用租金来养老。但是，“老人院”的租金受房价的影响很大。在这方面我还是比较开放的。我不想把我的房子留给我的孩子。我过去常常报名参加，但后来我退出了。
原因是什么？房价涨得太快，房租又太低，所以“老年住房”对老年人来说不经济。把房子给一家公司，每个月给老人一笔固定的钱。结果，房租还不如卖房多。这不是一个损失吗？如果老人只在这间套房里，还要让别人去房子里养老，这不是给老人一个坑吗？
当房价稳定，租金上涨时，就可以实现“老有所居”。
发展养老产业:廉价土地和廉价资金不可或缺
财务:你之前提到“养老产业不能走房地产老路”，你应该努力降低开发成本。你能解释一下吗？
聂梅生:当时房地产想推广经济适用房，但没有坚持。经过房地产投机，它成为一个商品房，这是越来越贵，房地产投机者越来越富有。结果，这两句话变成了“有钱人买很多房子，但是没钱的人买不起。”现在，20年后，我做的是长期出租公寓，也就是说，租金不炒。
因此，我们首先要考虑的是，不同的支付能力对应不同的服务。好的养老产品的盈利模式、商业模式和资本整合都会考虑到老年人的支付能力。市场化和对客户的考虑是最重要的。
此外，在最初的房地产顶层设计中，土地金融并没有形成一个优化和相互制约的拳头。现在，养老遇到了同样的问题。一件事分散在几个部门，谁说不重要。如果你想做好，你必须首先建立一个国家战略。
融资成本和土地成本是最重要的开发成本。最终，融资成本会分摊到老年人身上。土地成本是指新开发项目，与房价相同。房价上涨是因为土地价格上涨:招标、拍卖、安抚，价格越来越高，那么房价肯定是高的，所以养老也要控制土地成本。
廉价的资金和廉价的土地可以降低成本，这与政府政策密切相关。
现在，一些项目不是从购买土地开始，而是可能在工业地产和废弃的公园做一些改造。在这种情况下，租金非常重要。例如，每平方米租金在1.5元是很难做到的，而在2元，几乎不能做到。如果价格更高，那将是一个奢侈的机构，而且价格会很高，这最终将归咎于老年人。因此，我们希望降低成本，保证收入，因为如果老年公寓的收入再次下降，没有人会这样做。
但是，老年公寓比长期租赁公寓好，长期租赁公寓的最高回报率为2%，不足以偿还抵押贷款。低租金回报率是长期租赁公寓无法继续的原因。
给读者的建议:尽早为老年人做好计划，合理配置资产
金融界:最后一个问题，从个人角度来看，对我们的读者有什么建议吗？
聂梅生:健康是最重要的。此外，我们应该为老年人做好准备。应准备好流动性强和流动性弱的资产，如保险和房地产。当然，如果你愿意四处生活，体验一切，你可以放弃存款制度，选择老年公寓。在东方生活三年，在西方生活五年，甚至可以被认为是全世界。两天前，我去清迈养老。它真的很便宜，而且天气比海南好，整体生活质量很好。整个冬天，包括春节，都在清迈。吃和喝耶戈算在内，每月人民币只有3000元。
但是如果你只是想找一个特别好的老年公寓，住上20年，你必须准备一笔押金，而且至少200万的金额可以保证20年或30年的老年护理。
因此，我的建议是，流动性和基础资产都应该考虑，也就是说，你想如何支持老年人的未来。如今，许多老年人生活困难，想搬家，但是他们每个月的退休金都不够，所以他们不能卖房子。进退两难！所以早点做准备。
