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时代周刊记者:谢忠秀
曾因鹤岗300元一平方米的“白菜价格”而引起全国关注的黑龙江楼市，再次成为焦点。
11月29日，黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省自然资源厅和黑龙江省地方金融监督管理局联合发布了《关于进一步加强黑龙江省房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)。通知中最引人注目的一点是，禁止房地产企业借地。
《通知》明确规定，今后黑龙江省房地产开发企业购买土地资金时，不得使用金融贷款或市场融资，违规者两年内不得参与土地招标拍卖；对于2020年1月1日后拥有土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
有一段时间，外界将此举解读为黑龙江房地产市场的调控和升级。
然而，中原地产首席分析师张大伟告诉《时代周刊》记者，这份通知看起来很严厉，但事实并非如此。“房地产监管的原则之一是要求住房企业以自有资金获得土地资金。此前，全国许多城市和地区都出台了这项政策。”张大伟详细解释道。
《泰晤士报》记者发现，早在2016年11月，上海在保山两个住宅小区的转让文件中就明确表示，不允许其利用违反国家有关规定的资金来源支付土地投标保证金、保证金及后续土地转让价款，包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置和保险资金。今年，中国保险监督管理委员会发布了几份文件，以纠正房地产融资征地。
黑龙江省自然资源部的答复支持这一说法。12月3日，《时代周刊》记者就此通知采访黑龙江省自然资源厅时，黑龙江省自然资源厅权益司司长滕胤告诉《时代周刊》记者，黑龙江省是根据中央规定制定这一政策的。
同时，张大伟指出，这一政策有利于稳定当地市场和土地价格，但空的操作非常大:“目前，房地产企业很少采用直接融资的方式收购土地，而且大部分都是明确的股份和实际债务，与出资者合资收购土地已经成为市场的主流。此外，大多数融资公司还要求一定数量的股权，以降低投资风险。”
截至《时代周刊》发布新闻稿时，黑龙江省住房和城乡建设厅尚未对该通知做出解释和回应。
“未完成的”混乱的高概率
《时代周刊》记者发现，该通知对房地产企业的征地、开发和销售做出了严格规定。
在房地产企业征地过程中，《通知》要求房地产企业的征地资金应为合规性自有资金，不得来自金融贷款或资本市场融资。如果来源不规范，将自愿放弃开发土地的中标资格，两年内禁止企业参与土地招标拍卖。
在开发环节，《通知》要求在项目取得建筑施工许可证前启动项目资金监管。今后应按照完成项目基础、主体结构和项目竣工验收备案三个节点返还40%、40%和20%的项目资金，返还的资金用于项目建设和运营管理。
在销售环节，《通知》规定:2019年1月1日后取得土地开发权的房地产，当多层建筑项目形象进度达到高峰，高层建筑项目形象进度达到总层数的三分之二时，允许预售。；同时，各地可根据实际情况制定相关政策，开展现房销售。
此前，《泰晤士报》记者采访了几位信托工作人员，他们都告诉《泰晤士报》记者，房地产企业对于如何规避房地产企业不得集资获得土地的限制有着长期的对策。“在获得土地之前，成立公司融资，然后转移资金，这是当前住房企业为土地融资的常见做法。”许多信托经理在接受《时代周刊》采访时说。
值得注意的是，黑龙江省的《通知》对土地的收购、开发和销售作出了规定。这显然不是针对房地产市场，而是针对开发端。据估计，这是针对当地的混乱。”张大伟向《时代周刊》记者强调。
“今年，黑龙江省对全省的‘烂尾楼’项目进行了调查，发现了117个‘烂尾楼’项目。截至6月27日，已整改完成1个项目，已恢复9个项目，2019年底前恢复13个项目，2020年底前恢复12个项目，2021年底前恢复3个项目。”诸葛房产搜索数据研究中心的郭世英告诉《时代周刊》记者，“这样，到2020年底，黑龙江省只有38栋未完成的建筑得到了整改，仅占总数的32.48%。今后，黑龙江“未完工程”的整改压力仍然很大。”
在这一年中，“未完成的尾巴”被纠正了很多次
《时代周刊》记者发现，“烂尾楼”确实是困扰黑龙江楼市的一大难题。
2019年2月，黑龙江省北安市市民陶在省政府网站上发帖称:2011年，他在北安市购买了吉瑞房地产开发公司开发的一家店铺，但至今未交。2018年11月，一位鸡西市民表示，鸡西火车站前的工程已经搁置了11年，堆积在鸡西市中心，严重破坏了城市环境，影响了城市交通。
甚至在黑龙江省省会哈尔滨，也有多达12栋未完工的建筑。
黑龙江省住房和城乡建设厅在调查中曾解释说:“未建成住宅的原因是复杂的，许多问题交织在一起。主要问题是企业资金链断裂的项目有85个，涉及债务纠纷的项目有11个，涉及诉讼的项目有9个。由企业破产、法人死亡、法人被监禁等原因造成的未完成项目有5个。还有7个未完成的项目是由其他个性原因造成的。”
“在本地房地产市场发展良好的情况下，一些房地产开发商取得了长足的进步，并扩大了规模。但是，近年来，随着黑龙江省人口持续外流，需求下降，房地产市场活力下降，房地产市场调控压力加大，如果资金链出现问题，一些开发商会选择放弃项目，导致出现“烂尾楼”郭世英特别分析了。
留下的“烂摊子”自然需要清理。据资料显示，“未完建筑”改造是今年年初黑龙江省住房和城乡建设厅确定的七项专项整治工程之一。今年6月，黑龙江省组织全省对房地产“烂尾楼”进行了查处整顿，9月，黑龙江省进一步开展了“烂尾楼”专项整治培训。针对“烂尾楼”工作，黑龙江省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅、省法院、省税务局等6个部门联合下发了《全省房地产“烂尾楼”专项整治工作方案》。目前，《关于全面规范房地产开发的通知》已经下发。
“严格的资金监管有利于城市和土地价格的稳定，也能在一定程度上保证房地产的有序发展。此外，当项目形象进度达到总楼层数的三分之二时，允许预售是一种非常直接的“未完成”预防方法。”张大伟总结道。
然而，从另一个角度来看，这一通知也意味着，空的小住房企业的房间越来越少。严格的资金监管和预售要求对房企的资金水平和发展能力提出了更高的要求。
