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海外房地产以其卓越的升值潜力和低成本的投资门槛，让许多投资者嗅到了商机。东南亚国家以其火爆的旅游业和一带一路的实施，逐渐让中国买家将目光转向这块大蛋糕。在这里，我用我在菲律宾14年的个人经历，大胆而肤浅地分析投资菲律宾房地产的人到底看到了什么。
一个
【国内生产总值】
亚洲开发银行最新一期的《2018年亚洲发展报告》指出，在未来两年，菲律宾将继续成为东南亚增长最快的经济体之一。中国的国内生产总值预计今年增长6.8%，2019年增长6.9%，高于2017年的6.7%。菲律宾正经历一个黄金增长期。菲律宾以这种速度发展了几年，这是近40至50年来最长的经济增长时期。野村证券在其《2019年亚洲展望》中表示:尽管市场同意菲律宾的经济增长率在2018年为6.3%，明年为6.4%，但该公司预计菲律宾的国内生产总值增长率在2019年将达到7.1%。
二
[人口红利]
在审视菲律宾的经济增长和房地产前景时，有一个非常重要的因素我们不能忽视。这是一个庞大而年轻的群体。菲律宾是世界上第12个人口超过1亿的国家。与中国即将到来的老龄化社会不同，菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年，菲律宾人口的平均年龄将达到23岁。其中，14岁及以下人口的比例为34.5%，65岁及以上人口的比例为3.8%。大量年轻工人进入市场以促进经济发展。这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常强劲。
三
[马尼拉房地产供求]
到2015年底，包括马卡蒂、BGC(博尼法乔戈尔博利)、农业部、奥尔蒂斯、伊斯特伍德等在内的几个首都的中央商务中心将有大约70，000套公寓。到2019年底，还会有30，000套公寓。这些核心中央商务区的公寓数量约占马尼拉大都市区公寓总数的50%。
到2019年底，马尼拉都会区的公寓总数将不会超过20万套。这个数字远低于深圳2000年的水平。根据世界银行的预测，到2019年，菲律宾的人均国内生产总值将超过3400美元(相当于中国2008年的人均水平)，中产阶级将大幅增长，国际投资将大幅增加。
根据政府数据分析，到2019年底，马尼拉大都市区的公寓有效需求将达到至少66万套，而市场总供应量将不足20万套，远远不能满足市场需求。可以预见，马尼拉及其周边地区的房地产市场将会有一个光明的未来。
四
[菲律宾房价增长率]
2018年，菲律宾人口达到1.05亿，其中2400万居住在大马尼拉，与上海人口相当。然而，大马尼拉有636平方公里的面积，相当于上海的十分之一。2017年，菲律宾马尼拉豪华公寓的平均价格飙升10.46%，至每平方米199，050菲律宾比索(3，825美元)。2018年是菲律宾房价上涨的第七年。根据相关数据，2016年同比增长率为9.95%，2015年为13.43%，2014年为7.11%，2013年为14.37%，2012年为10.06%。
作为成熟的中央商务区的标志，塔圭格和莫阿有较高的上限。马尼拉大都市的小公寓面积基本在20㎡至28㎡之间，大部分公寓面积在24㎡左右，也就是说，如果投资一个工作室，在以下区域应该有以下的总预算(人民币):
马卡蒂:30万~ 130万； 塔贵格:39万~ 157万； 奎松:240，000 ~ 550，000； 奥尔蒂斯:250，000 ~ 620，000； 阿拉邦:29万~ 66万； 马尼拉湾:490，000 ~ 910，000； 公司
[房屋租金及租金申报表]
根据2018年的数据，菲律宾的租金回报率高达7.53%，在亚太地区排名第一。菲律宾首都马尼拉是许多中央商务区的所在地，也是该国经济最发达的地方。它的租金回报率领先于菲律宾。
菲律宾首都马尼拉的租金收益率为6.51%至7.98%，而亚洲的平均租金收益率为4.2%。
陆地
[外国人购房条例]
外国人不需要移民；他们在菲律宾买房只需要护照。菲律宾的土地是永久产权，但外国人不能直接拥有土地。在普通公寓(住宅区或单层高层建筑)中，只有40%的单元可以卖给外国人。公寓也是永久产权。然而，如果中介公司说可以给你永久的别墅产权，那么要小心，这是法律不允许的。一般来说，人们谈论投资菲律宾房地产，他们也谈论投资公寓。
外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方法是购买乡村俱乐部的股票。第二种方式是通过公司购买菲律宾土地。这两种方法都间接占有菲律宾土地。第三种方法是嫁给菲律宾人。这是直接拥有土地的方式。
菲律宾房地产也有按使用面积销售的优势。在中国，当你买一套40平方米的小公寓时，你得到的可能只有30多平方米。其余的是电梯和货摊。在菲律宾，如果你买一套40人的公寓，你会得到一套40人的公寓。如果我们按国内住房的25%的分摊面积计算，这相当于菲律宾房价的另外25%的折扣。
七
[建造，建造，建造]
《福布斯》和马尼拉当地电视台的消息来源报道称，菲律宾总统德乌特的建设计划将持续到2022年。目前，全国约有600个价值1800亿美元的新基础设施项目正在建设或筹备中。国内投资者经历了祖国的发展史。每个人都知道基础设施建设对一个国家的整体经济发展有多重要。“建设，建设，建设”计划旨在发展大规模、高效率的基础设施项目，帮助投资者创造快速、高效的商业环境，为菲律宾创造更多的投资和就业机会。
八
[菲律宾环境和住房安全]
菲律宾的整个领土是一个岛屿，是世界上第二大群岛。全年温度在30度左右，唯一严重的污染源是汽车尾气。它拥有世界十大海滩和丰富的旅游资源。
任何去过菲律宾的人都会感叹，菲律宾比想象中要安全得多。就我个人而言，从某种意义上说，安全程度和整体国民素质都比中国高。菲律宾法律充分保护个人财产，无论是菲律宾人还是外国人。《菲律宾宪法》规定保护私有合法财产。任何人不得以任何理由剥夺个人财产和其他私人财产。
像大多数东南亚国家一样，在菲律宾买房只需要研究你选择的开发商的声誉，而不用担心政府的问题。
九
[外国人在菲律宾购房的基本程序]
A.房屋检查，由于40-60%的投资，没有太多的现有住房资源。对于拍卖行来说，你可以查看样板房、户型图和现场检查。
B.选择房间号码后，可以开始预订过程。通常，提交相关信息，填写一些表格，并支付定金(定金通常为50，000比索，每个开发商的金额不同，金额因房屋大小而异，定金不予退还)。
C.首次付款需要在30天内决定是否购买，如果是，与开发商签订合同并付款。
付款方式:
全额支付——可以是一次性全额支付(通常有10%的折扣)。 分期付款——一次性首付，然后房价的一部分按月分期支付，余额在房子最终交付时支付。这种方式的利率是0%，付款期限取决于交货日期。余额可以是银行贷款，利率从7%到10%不等。 D.每月付款一般开发商要求在这里的银行开一个支票账户，然后你把钱存入这个支票账户，开发商每月拿这张支票取钱。它也可以直接转移到开发商的收款账户。
E.整个交付过程由开发商负责，所有税费都是在开发商买房时支付给开发商的。房主需要检查房子并拿到钥匙。开发商将提前几个月通过邮件通知业主何时可以办理交付手续。
f .房价完全确定后，通常在开发商的协助下，户主可以开始登记。户主只需等待通知就能收到房价证明。
G.托管如果业主不在菲律宾停留很长一段时间，该建筑物业通常有托管服务，以协助业主租赁、收取租金、清洁和维护等。菲律宾有许多类似的中介组织。
结论
1.菲律宾近年来的持续经济增长有望恢复并超越当年亚洲四小龙的地位。
2.当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾拥有1亿多人口，平均年龄23岁，劳动力约占75%，是经济可持续发展的核心力量。
3.马尼拉公寓的供需关系不平衡，供给远远小于需求，入住率极高，入住率极低空；
4.房地产投资价值高，投资成本低，低至2万元/平方米。马尼拉的房价持续上涨，并迅速上涨。
5.回报率高，年租金回报率超过7%，租金可以支付贷款利息；
6.菲律宾房屋属于永久产权。一旦购买，它们将被永久持有，不可购买(不同的财产)。菲律宾居民支付的税款与菲律宾居民购买房屋时支付的税款相同。对外国买家没有额外的税收。
7.菲律宾的国内基础设施正在逐步改善。它非常靠近中国。广州和香港直飞仅需2小时。
8.菲律宾对私有财产的保护以及在宗教影响下公民素质的提高，使得越来越多的外国投资者重视这块蛋糕。
9.从长远来看，无论是度假还是投资，现阶段在菲律宾买房都是一个不错的选择。
