本篇文章2495字，读完约6分钟
瞬间，2019年只剩下三个月了。有人说，2019年将是最糟糕的一年，但在未来十年中也将是最好的一年。今年第一季度，作为亚洲经济增长率最高的国家之一，菲律宾的经济增长率达到了5.6%，这让所有的黄金开采者都为之疯狂。
其中，房地产，菲律宾对外国人最友好的产业之一，受到了全世界的赞誉。原因是黄金十年的下一次投资有一个隐藏的起点。
马尼拉发展如何？
贫穷和落后、犯罪和肮脏是许多人对菲律宾的最初印象。在信息爆炸的时代，新闻的质量好坏参半，偏见太多。现实是马尼拉市中产阶级的数量和他们的消费能力远远超出了每个人的想象。
大马尼拉有2000多万人口，占全国人口的20%。它是菲律宾最大的中产阶级和家庭的家园。马尼拉的国内生产总值占全国的近40%。
自从菲律宾被西班牙殖民300多年，然后在美国殖民统治下生活了近半个世纪，菲律宾人的生活习惯、文化习俗和城市建设都受到西班牙的影响。菲律宾人的名字，以及许多地名和历史建筑，都保留了西班牙风格。
法律制度和政治制度与美国相似，并实行英美法系。因此，菲律宾对私有财产权也有完善的保护。大部分土地归个人所有，并享有永久产权。
菲律宾人在消费习惯和生活方式上也偏爱欧洲和美国，喜欢识别主要品牌。一些年轻人宁愿分12次分期付款买一双耐克鞋，就像买房一样。
当地的中产阶级家庭会抢购由大开发商领导的房子，比如Ayala、Robinsons、Megaworld和SMDC，即使这些房子比周围的项目卖得更贵。
马尼拉的房地产市场发生了什么变化？
与前几年相比，马尼拉的房地产市场在价格和经营方式以及开发商市场的推广方式上都发生了巨大的变化。
马尼拉房地产市场的特殊性决定了如果我们仍然投资国内房地产或东南亚其他城市来看马尼拉，选择好的项目并不容易。
1.中国人进入体育场的速度加快了。
说到这里，有些人可能会怀疑这些年来中国人在各地都买了房子。他们不是各地最大的买家吗？不完全是。
例如，对于马尼拉赌场区附近的项目，这里的房屋存量非常快，尤其是对中国人来说，其次是新加坡、日本和韩国。
对于北部地区的奥尔蒂斯、奎松和曼达卢雍项目，销售部门一点也不担心外国人40%的股份会被用光，因为当地人购买的股份已经超过60%，而mainland China前来购买的外国人数量相对较少。
不同地区、不同开发商的项目，销售反应是如此不同，事实上总结起来可以找到几条规律:
首先，目前，在马尼拉房地产市场的外国买家中，mainland China尚未成为主流买家。它晚于香港、台湾、新加坡、韩国和日本，但未来可能成为主要的外国买家。这种趋势在赌场领域已经存在。
第二，不能忽视当地中产阶级及以上家庭的购买力，否则主流开发商的项目不会被大多数当地家庭购买，尤其是一些社区住宅。
2、政府和开发商的重心转移
另一个将对马尼拉房价产生中期影响的主要趋势也是投资者需要密切关注的话题，即政府和开发商之间的焦点转移。
目前，政府的基础设施规划和开发商的新房地产项目都有向马来西亚北部地区发展的趋势。
在过去的两个重要的中央商务区，马卡蒂和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的大块土地可供开发，他们自己的面积有限，所以他们可以容纳的人口和资源有限。
因此，开发商正逐步向奥尔蒂斯北部地区转移。为了促进整个大马尼拉的均衡发展，政府还在宏伟的建设计划中为北部地区增加了大量的基础设施。
开发者的焦点在哪里？
在马尼拉人口密集的地区走了一圈后，很明显马尼拉的发展中心正在向北移动。
有几种简单而粗略的方法可以看出马尼拉哪些地区有投资潜力:
如果你观察有很多人的地方，你可以在未来屏蔽掉一半以上不清楚的情节，尽量不要触及你不理解的地方。
其次，看看最大的开发商把土地圈在了哪里，这不仅代表了政府的规划方向，也代表了开发商大力支持的地块。
看看马尼拉三个中央商务区的住房销售，截至今年上半年，麦卡蒂和BGC几乎没有高质量的住房。
在麦卡蒂和BGC这两个主要的中央商务区没有土地可开发，土地价格飞涨的情况下，开发商把目光投向了未来政府的重点-& mdash；& mdash奥尔蒂斯，在南北之间的路上。
在过去两年里，菲律宾五大开发商疯狂地关闭了这两个地区的土地，这不仅是开发商的真实投资，也是政府主导的原因。
为什么开发商要争夺这两块地？地价便宜，人口集中，重要的交通要道很重要。
这是最重要的原因！
奥尔蒂斯位于大马尼拉市中心。它可以到达北部的奎松，南部的麦卡蒂和BGC。交通非常便利。
另外，这里的房价很便宜，单价在25000到35000元人民币之间。与麦卡蒂和BGC的平均价格35000到50000元相比，它还是友好得多。
此外，奥尔蒂斯是马尼拉三个中央商务区中最现代化的一个，人口密集，商业流程外包聚集，跨国公司聚集，高级白领众多。许多大型企业，如亚洲开发银行、汇丰银行菲律宾总部、BDO总部、菲律宾证券交易所、香格里拉酒店和亚洲最大的啤酒制造商之一桑米格尔总部，都在这里设有总部。
奥尔蒂斯和奎松聚集了马尼拉数量最多的豪华别墅。仅佛得角就有六栋别墅分布在这两个地区。
这些中等收入和高收入家庭如何去奥尔蒂斯中心的中央商务区，或者在麦卡蒂和BGC工作？开车走C5大街。
马尼拉的轻轨地铁线路还不完善。目前，三条轻轨已经通车，人山人海。
所以大多数家庭开车上下班。C5大道已经成为通勤者的主要交通路线，因为它穿过奎松市和奥尔蒂斯到BGC，最终目的地是机场。
沿着C5大道，现在主要是开发商争夺土地。著名的开发商如阿亚拉、罗克韦尔、visitaland、megaworld、SMDC、罗宾逊、DMCI等。都搬进来了。
看到马尼拉的堵塞后，你会明白轻轨、地铁和高速公路的开通对交通意味着什么。
通车后，它不仅将把中央商务区附近的一部分人口疏散到奥尔蒂斯北部，还将吸引大量其他省份的年轻人到马尼拉工作。
这群人将给奥尔蒂斯带来巨大的住房需求。只要有巨大的住房需求，房价就不会崩溃。
马尼拉地铁一期将于2022年开通，南北铁路和地铁线将于2025年全面开通。从开业到开业的两三年对马尼拉的房地产市场来说将是一个新的机遇。
