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拥有1.05亿人口的菲律宾已经成为世界舞台的焦点。菲律宾正在迅速颠覆外国人的刻板印象，尤其是热衷于海外置业的中国投资者。
那么房地产投资，大多数投资者最关心的是收入问题，谈到收入，一个国家的房地产收入，最关键的因素是当地的住房需求。
那么，拥有1亿多人口的菲律宾的住房需求是什么？
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2017年和2018年的房地产市场
得益于菲律宾经济的持续强劲增长，菲律宾房地产市场自2010年以来一直蓬勃发展。
2017年，马尼拉商业区增加了7万多座办公和商业建筑，创下了新的纪录。然而，商业地产的购买率仍然很低，约为5%。
许多中国公司，尤其是科技和博彩业公司，将服务外包给马尼拉等城市。中国投资者的不断增加提振了房地产需求，提高了房价。
这些公司不仅在Makati等商业区购买或租赁办公空间，还为员工购买住宅物业。尽管供应增加，离岸赌博公司对马尼拉中心商业区的极低空利率产生了重大影响。
2018年第一季度，菲律宾首都地区的购房率为12.4%，略低于2017年第四季度的12.6%。然而，随着外籍工人的积极增长，据估计马尼拉的住房率将在2019年至2020年间降至12%。
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马尼拉房地产价格
多年来，马尼拉的房地产价格持续大幅上涨。下面你可以看到麦卡蒂一套三居室公寓的价格在逐年上涨:
& bull2017年-10.4%
& bull2016年-9.95%
& bull2015年-13.43%
& bull2014年-7.11%
& bull2013年-14.37%
总体而言，2017年全国平均房价上涨了5.7%，复式住宅涨幅最大，其次是住宅公寓。独立式别墅/附属房屋的价格略有下降。
在大马尼拉，住宅价格上涨了8.8%，但该国其他地区的价格仅上涨了3%。
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2018年上半年马尼拉房地产市场回顾
(1)预售量增加了近30，000套(创历史新高)，预计到2019年底将超过60，000套。
(2)需求增长主要由三个因素驱动:居住在菲律宾的外国人购房、当地白领和中国投资者的增加。
(3)空的单位入住率维持在11%的低水平，预计在未来几年将保持在12%左右。
(4)马尼拉大部分地区的季度价格涨幅超过2%，而博尼法乔和麦卡蒂等高端地区的价格涨幅约为2.8%。
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2019年菲律宾房地产市场将如何表现
总的来说，2019年菲律宾房地产市场看起来非常光明，尤其是如果我们看看像曼宁拉这样的地方。几乎所有主要城市地区的需求都超过供应，而写字楼空的分配率不到5%。
根据最近的数据和以前的趋势，许多人认为马尼拉可能是投资东南亚房地产的最佳地点之一。
在过去的十年里，世界上很少有国家保持6-7%的持续增长率。快速增长的经济正在推动房地产业，越来越多的中国投资者和公司在菲律宾运营。
我们还看到当地人的购买力正在增加。离岸赌博是房地产市场的主要驱动力之一，无论是写字楼还是住宅。2018年，博彩业收入增长了9.4%，这代表了一个由中国投资者和博彩业公司支持的蓬勃发展的行业。
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菲律宾房地产市场已经达到顶峰了吗
公平地说，没有。你可能想知道我们在过去七年中看到的持续价格上涨是否意味着市场已经达到了顶峰。如果我们回顾1997年亚洲金融危机以来的价格趋势，答案应该是否定的
当时，房地产市场经历了急剧下滑。然而，如果将当前的通胀调整价格进行比较，它仍然低于危机前的20%。从历史上看，该市场仍远未达到历史峰值。
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菲律宾的租金收益率有多高
即使我们假设价格在过去几年里会以同样的速度上涨(8-10%)，预期的租金收益率也会保持在同样的水平(6-8%)。
菲律宾在租金收入方面做得很好，所以你不必太担心。但不太可能大幅上涨。在2017年和2018年，我们没有看到住宅物业租金的显著增长，而高力预计到2020年最高增长1-3%。
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菲律宾未来的房地产供应
根据仲量联行(JLL)最近发布的一份报告，许多知名开发商正在马尼拉大都会和其他NCR城市运营，提供办公和住宅物业以满足未来需求。
据仲量联行称，到2020年将增加约210万平方米的办公空间，其中大部分将用于满足麦卡蒂、帕西格和大邑的需求。
同样，同一份报告预测2019年将增加35，000套公寓。预计帕萨伊、塔吉格、马卡蒂和奎松的住宅增长最快。
从2019年到2021年，每个季度将提供8，600套公寓，在此期间，公寓空的比例将保持在12-13%左右。租金的增长将保持不变，直到2021年。
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是什么推动了对菲律宾房地产的需求
●中国的离岸公司和外包。
随着比索贬值，在菲律宾的投资变得更加负担得起，菲律宾是最有利可图的市场，因为它可以为外国公司提供大量廉价的英语员工。全球电子商务公司、呼叫中心和游戏公司的需求正在增加。
注:2018年1月1美元=49比索，2018年10月1美元=54比索
●连续供应弹性工作空。
随着数百万平方米的办公空间空，租金保持稳定，使得公司和初创企业更容易扩张和运营。
●本地和国外高净值个人的数量增加。
经济增长，失业率降低，中产阶级和上层阶级日益壮大，外国人推动了住宅房地产市场的增长。
●中国买家数量增加。
越来越多的中国买家为菲律宾当前和未来的房地产增长做出了贡献。据彭博社(Bloomberg)报道，自2016年9月以来，博彩业市场吸引了约10万名中国工人在马尼拉大都会区工作。
●海外汇款高。
菲律宾有1000多万人在世界各地工作。他们每个月都汇钱回来，使其成为世界第三大外国汇款接收国。与2016年相比，2017年海外菲律宾人向其家人汇款30亿美元。随着比索贬值和外汇汇款的增加，许多家庭有了购买和投资住宅房地产的需求和能力。
●人口红利巨大。
菲律宾现在有1亿多人口，但平均年龄只有26岁。当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾有75%的劳动人口！然而，这些年轻人将来会面临结婚和买房的问题。对房子的需求极高。这些人也成为菲律宾房地产市场的中坚力量。
马尼拉房地产市场目前的发展似乎反映了深圳的一些早期迹象。城市规划刚刚开始，许多基础设施项目正在实施。
我相信，在不久的将来，菲律宾的基础设施一定会越来越完善，马尼拉房价空的增量显然会越来越大，这是无法估量的！
